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Achat : Appartement Grenoble (38000)

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface94m²
Coût Total169 260€
Loyer Annuel13 469€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 563,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Grenoble 185 Cours libération

Dans immeuble sécurisé et bien tenu, appartement de 4 pièces + cuisine de 84 m² au 3 -ème étage avec ascenseur. Cet appartement très agréable possède une cuisine entièrement équipée avec possibilité de l'ouvrir sur la pièce de vie. Séjour avec climatisation réversible et balcon. 3 chambres dont une avec climatisation. Salle de bain et salle d'eau. Dressing et toilette séparé. Le bien est équipé de double vitrage Pvc avec volets roulants électriques et manuels.

Le tout est complété par une place de parking privé et une cave. Taxe foncière 2400 € , charges 106 € par mois avec eau froide.

Honoraires inclus de 5% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 140 000 €. Dans une copropriété de 45 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1580.00 € et 2210.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.164420, 5.711520
Total : 169 260€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 157 500€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13469€/an
Fourchette totale : 875€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 10495€ - 17284€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 690,42€
Coût de l'assurance :14 810,25€
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 106,00€/mois
Soit par an : 1 272,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 122,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des joints et de la robinetterie, peinture si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet (~30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 469 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 272 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 412 €
Revenus locatifs : +13 469 €
Charges déductibles : -20 412 €
Résultat foncier Année 1 : -6 944 €(Déficit de 6 944 €)
Imputable sur revenu global : 6 944 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 912 €/an
Revenus locatifs : +13 469 €
Charges déductibles : -9 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 556 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 469 €20 418 €5 653 €-6 949 €6 949 €--
213 738 €9 767 €5 503 €3 971 €---
314 013 €9 612 €5 347 €4 401 €---
414 293 €9 451 €5 186 €4 842 €---
514 579 €9 284 €5 020 €5 295 €---
614 871 €9 112 €4 847 €5 759 €---
715 168 €8 934 €4 669 €6 234 €---
815 471 €8 749 €4 485 €6 722 €---
915 781 €8 559 €4 294 €7 222 €---
1016 096 €8 362 €4 097 €7 735 €---
1116 418 €8 158 €3 893 €8 261 €---
1216 747 €7 947 €3 682 €8 800 €---
1317 082 €7 728 €3 464 €9 353 €---
1417 423 €7 503 €3 238 €9 920 €---
1517 772 €7 269 €3 005 €10 502 €---
1618 127 €7 028 €2 764 €11 099 €---
1718 490 €6 778 €2 514 €11 711 €---
1818 859 €6 520 €2 256 €12 340 €---
1919 237 €6 253 €1 988 €12 984 €---
2019 621 €5 976 €1 712 €13 645 €---
2120 014 €5 691 €1 426 €14 323 €---
2220 414 €5 395 €1 131 €15 019 €---
2320 822 €5 089 €825 €15 733 €---
2421 239 €4 773 €509 €16 466 €---
2521 664 €4 446 €181 €17 218 €---
TOTAL431 408 €198 801 €81 690 €232 607 €6 949 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 085 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 828 €-2 085 €+4 913 €
2+2 828 €+1 191 €+1 637 €
3+2 828 €+1 320 €+1 508 €
4+2 828 €+1 453 €+1 375 €
5+2 828 €+1 588 €+1 240 €
6+2 828 €+1 728 €+1 100 €
7+2 828 €+1 870 €+958 €
8+2 828 €+2 017 €+811 €
9+2 828 €+2 167 €+661 €
10+2 828 €+2 320 €+508 €
11+2 828 €+2 478 €+350 €
12+2 828 €+2 640 €+188 €
13+2 828 €+2 806 €+22 €
14+2 828 €+2 976 €-148 €
15+2 828 €+3 151 €-323 €
16+2 828 €+3 330 €-502 €
17+2 828 €+3 513 €-685 €
18+2 828 €+3 702 €-874 €
19+2 828 €+3 895 €-1 067 €
20+2 828 €+4 093 €-1 265 €
21+2 828 €+4 297 €-1 469 €
22+2 828 €+4 506 €-1 678 €
23+2 828 €+4 720 €-1 892 €
24+2 828 €+4 940 €-2 112 €
25+2 828 €+5 165 €-2 337 €
Total+70 700 €+69 782 €+918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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