Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaujon (17)
Surface133m²
Coût Total234 940€
Loyer Annuel15 434€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 127,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition ouest

Maison en pierre de 1750 à rénover - 133 m² - Coeur de Saujon (Place Richelieu)

Située en plein centre-ville de Saujon, sur la très prisée Place Richelieu, cette maison en pierre de taille datant de 1750 offre un fort potentiel pour les amateurs de charme et d'authenticité.

Avec une superficie de 133 m², elle se compose :

Au rez-de-chaussée : une entrée, un salon-séjour lumineux avec cuisine semi-ouverte, le tout ouvrant sur une cour privative à l'arrière, idéale pour profiter de moments de calme en plein centre-ville.

Au 1er étage : une salle d'eau et deux chambres bien séparées.

Au 2e étage : un grenier aménageable, offrant de nombreuses possibilités d'agrandissement (chambres supplémentaires, bureau, atelier..).

Ce bien rare, à rénover entièrement, représente une belle opportunité pour un projet de résidence principale, secondaire ou investissement locatif, au coeur de Saujon et à proximité immédiate des commerces, écoles et services.

À découvrir sans tarder ! (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saujon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.666270, -0.924147
Total : 234 940€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 72 940€
Valeur du bien : 222 940€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15434€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1644€/mois
Fourchette annuelle : 12076€ - 19726€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 537,4 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 474 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-187 474€ (-55.6%)
Marge achat-revente :102 534€ (30.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 169,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :93,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 263,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 022,31€
Coût de l'assurance :28 192,80€
Taxe foncière : 1 543,41€/an
Soit par mois : 128,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 392,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 940 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation - Isolation combles:11 640€
    Isolation combles: 133 m² × 80€/m² = 10 640€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1 000€ = 16 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Cuisine - Rénovation complète:13 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 500€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Rénovation complète:6 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Entretien du parquet: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saujon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 434 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 940 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 614 €
Revenus locatifs : +15 434 €
Charges déductibles : -83 614 €
Résultat foncier Année 1 : -68 180 €(Déficit de 68 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 674 €/an
Revenus locatifs : +15 434 €
Charges déductibles : -10 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46780.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 434 €83 622 €8 011 €-68 188 €21 400 €46 788 €46 788 €
215 743 €10 471 €7 799 €5 272 €--41 516 €
316 058 €10 252 €7 581 €5 806 €--35 710 €
416 379 €10 026 €7 354 €6 353 €--29 356 €
516 706 €9 791 €7 120 €6 915 €--22 441 €
617 040 €9 549 €6 878 €7 492 €--14 950 €
717 381 €9 298 €6 627 €8 084 €--6 866 €
817 729 €9 038 €6 367 €8 691 €---
918 084 €8 769 €6 098 €9 314 €---
1018 445 €8 491 €5 820 €9 954 €---
1118 814 €8 203 €5 532 €10 611 €---
1219 190 €7 904 €5 233 €11 286 €---
1319 574 €7 596 €4 925 €11 978 €---
1419 966 €7 276 €4 605 €12 689 €---
1520 365 €6 946 €4 275 €13 419 €---
1620 772 €6 604 €3 932 €14 169 €---
1721 188 €6 249 €3 578 €14 938 €---
1821 611 €5 883 €3 212 €15 729 €---
1922 044 €5 503 €2 832 €16 541 €---
2022 485 €5 110 €2 439 €17 374 €---
2122 934 €4 704 €2 033 €18 230 €---
2223 393 €4 283 €1 612 €19 110 €---
2323 861 €3 847 €1 176 €20 013 €---
2424 338 €3 397 €725 €20 941 €---
2524 825 €2 930 €259 €21 895 €---
TOTAL494 359 €255 740 €116 022 €238 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 241 €-6 420 €+9 661 €
2+3 241 €0 €+3 241 €
3+3 241 €0 €+3 241 €
4+3 241 €0 €+3 241 €
5+3 241 €0 €+3 241 €
6+3 241 €0 €+3 241 €
7+3 241 €0 €+3 241 €
8+3 241 €+547 €+2 694 €
9+3 241 €+2 794 €+447 €
10+3 241 €+2 986 €+255 €
11+3 241 €+3 183 €+58 €
12+3 241 €+3 386 €-145 €
13+3 241 €+3 593 €-352 €
14+3 241 €+3 807 €-566 €
15+3 241 €+4 026 €-785 €
16+3 241 €+4 251 €-1 010 €
17+3 241 €+4 482 €-1 241 €
18+3 241 €+4 719 €-1 478 €
19+3 241 €+4 962 €-1 721 €
20+3 241 €+5 212 €-1 971 €
21+3 241 €+5 469 €-2 228 €
22+3 241 €+5 733 €-2 492 €
23+3 241 €+6 004 €-2 763 €
24+3 241 €+6 282 €-3 041 €
25+3 241 €+6 568 €-3 327 €
Total+81 025 €+71 586 €+9 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →