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Maison à vendre

VilleVille-sur-Cousances (55)
Surface95m²
Coût Total142 440€
Loyer Annuel6 765€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 831,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Au coeur du charmant village de Ville-sur-cousances, 20 kms de Verdun et 9 kms de Clermont en Argonne, venez découvrir cette jolie maison de village entretenue et à fort potentiel. Elle dispose déjà de 4 chambres ( mais il y a plusieurs solutions simples pour en créer d'autres si besoin ), d'une cuisine, de 2 toilettes et d'une grande salle d'eau. Cette maison est implantée sur un terrain clos de 924 m2 arboré de fruitiers sur lequel éxiste une dépendance de 60 m2 pouvant être transformée en studio ou autre. La maison dispose également d'un grand grenier de 40 m2 sur une belle hauteur, d'un grand garage de 38 m2, d'un cellier et d'une cave. La maison est en bon état, avec de beaux volumes à transformer si besoin. A voir sans tarder!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 79 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Annie EIGLE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bar le Duc sous le numéro 519914642

Ville : Ville-sur-Cousances
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55120
Coordonnées : 49.075246, 5.182933
Total : 142 440€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 57 120€
Valeur du bien : 136 120€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6765€/an
Fourchette totale : 449€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5383€ - 8501€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 5.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :96 764 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-17 764€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-45 676€ (-47.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 885,58€
Coût de l'assurance :12 463,50€
Taxe foncière : 676,51€/an
Soit par mois : 56,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 805,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 120 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ville-sur-Cousances (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 765 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 440 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 119 €
Revenus locatifs : +6 765 €
Charges déductibles : -63 119 €
Résultat foncier Année 1 : -56 354 €(Déficit de 56 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 999 €/an
Revenus locatifs : +6 765 €
Charges déductibles : -5 999 €
Résultat foncier Années 2+ : 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34953.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 765 €63 123 €4 828 €-56 358 €21 400 €34 958 €34 958 €
26 900 €5 876 €4 701 €1 025 €--33 934 €
37 038 €5 744 €4 569 €1 295 €--32 639 €
47 179 €5 607 €4 432 €1 572 €--31 067 €
57 323 €5 465 €4 290 €1 857 €--29 209 €
67 469 €5 319 €4 144 €2 150 €--27 059 €
77 619 €5 167 €3 992 €2 451 €--24 608 €
87 771 €5 011 €3 836 €2 760 €--21 848 €
97 926 €4 848 €3 673 €3 078 €--18 770 €
108 085 €4 680 €3 505 €3 405 €--15 365 €
118 247 €4 507 €3 332 €3 740 €--11 625 €
128 412 €4 327 €3 152 €4 085 €---
138 580 €4 141 €2 966 €4 439 €---
148 751 €3 948 €2 773 €4 803 €---
158 926 €3 749 €2 574 €5 178 €---
169 105 €3 542 €2 367 €5 562 €---
179 287 €3 329 €2 154 €5 958 €---
189 473 €3 108 €1 933 €6 365 €---
199 662 €2 880 €1 704 €6 783 €---
209 855 €2 643 €1 468 €7 212 €---
2110 053 €2 398 €1 223 €7 654 €---
2210 254 €2 145 €970 €8 109 €---
2310 459 €1 883 €708 €8 576 €---
2410 668 €1 611 €436 €9 056 €---
2510 881 €1 331 €156 €9 550 €---
TOTAL216 688 €156 382 €69 886 €60 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-6 420 €+7 841 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €0 €+1 421 €
5+1 421 €0 €+1 421 €
6+1 421 €0 €+1 421 €
7+1 421 €0 €+1 421 €
8+1 421 €0 €+1 421 €
9+1 421 €0 €+1 421 €
10+1 421 €0 €+1 421 €
11+1 421 €0 €+1 421 €
12+1 421 €+1 225 €+196 €
13+1 421 €+1 332 €+89 €
14+1 421 €+1 441 €-20 €
15+1 421 €+1 553 €-132 €
16+1 421 €+1 669 €-248 €
17+1 421 €+1 787 €-366 €
18+1 421 €+1 909 €-488 €
19+1 421 €+2 035 €-614 €
20+1 421 €+2 164 €-743 €
21+1 421 €+2 296 €-875 €
22+1 421 €+2 433 €-1 012 €
23+1 421 €+2 573 €-1 152 €
24+1 421 €+2 717 €-1 296 €
25+1 421 €+2 865 €-1 444 €
Total+35 525 €+21 579 €+13 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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