Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à rénover de 74m2 avec jardin

VilleRiscle (32)
Surface74m²
Coût Total123 160€
Loyer Annuel7 079€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 932,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz, Nombre d'égages : 1, Jardin

L'Agence du Palais vous propose en exclusivité cette maison de plain-pied à rénover de 74m2 habitable avec garage et jardin au centre-ville à proximité des commodités.

En entrant, vous découvrirez une grande pièce de vie lumineuse exposée EST de 53m2.

Côté nuit, vous disposerez d'une chambre de 10.6m2, salle d'eau et WC séparé.

Le bien est équipé d'un chauffage au gaz de ville (chaudière récente), double vitrage partiel, couverture récente. Le bien est raccordé au tout à l'égout.

Vous profiterez d'un garage de 31m2 aménageable, le tout sur un terrain de 540m2 clos.

Idéal investisseurs ! Bien rare sur le marché !

Ville : Riscle
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.662409, -0.083752
Total : 123 160€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 48 640€
Valeur du bien : 117 640€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7079€/an
Fourchette totale : 452€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 5423€ - 9242€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 231,88 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 159 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-22 159€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-32 001€ (-35.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 652,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 414,32€
Coût de l'assurance :11 084,40€
Taxe foncière : 707,95€/an
Soit par mois : 59,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état vétuste nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état vétuste nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre en état vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre en état vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.3/5 - Salon en état moyen nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.3/5 - Salon en état moyen nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 74 m²
Raison: État visible - installations électriques visibles et vétustes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 640 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 440€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Pose revêtement sol chambre: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Pose revêtement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:7 400€
    Mise aux normes électricité: 74 m² × 100€/m² = 7400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riscle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 079 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 023 €
Revenus locatifs : +7 079 €
Charges déductibles : -54 023 €
Résultat foncier Année 1 : -46 944 €(Déficit de 46 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 383 €/an
Revenus locatifs : +7 079 €
Charges déductibles : -5 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25543.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 079 €54 027 €4 236 €-46 948 €21 400 €25 548 €25 548 €
27 221 €5 276 €4 125 €1 945 €--23 603 €
37 365 €5 161 €4 010 €2 205 €--21 398 €
47 513 €5 042 €3 890 €2 471 €--18 927 €
57 663 €4 918 €3 767 €2 745 €--16 182 €
67 816 €4 790 €3 639 €3 026 €--13 156 €
77 973 €4 658 €3 507 €3 315 €--9 842 €
88 132 €4 521 €3 369 €3 611 €--6 230 €
98 295 €4 379 €3 228 €3 916 €--2 314 €
108 461 €4 232 €3 081 €4 229 €---
118 630 €4 080 €2 929 €4 550 €---
128 802 €3 922 €2 771 €4 880 €---
138 978 €3 759 €2 608 €5 219 €---
149 158 €3 590 €2 439 €5 568 €---
159 341 €3 416 €2 264 €5 926 €---
169 528 €3 235 €2 083 €6 293 €---
179 719 €3 047 €1 896 €6 671 €---
189 913 €2 853 €1 702 €7 060 €---
1910 111 €2 652 €1 501 €7 459 €---
2010 313 €2 444 €1 293 €7 869 €---
2110 520 €2 229 €1 078 €8 291 €---
2210 730 €2 006 €855 €8 724 €---
2310 945 €1 775 €624 €9 170 €---
2411 164 €1 536 €385 €9 628 €---
2511 387 €1 289 €137 €10 098 €---
TOTAL226 758 €138 837 €61 414 €87 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 487 €-6 420 €+7 907 €
2+1 487 €0 €+1 487 €
3+1 487 €0 €+1 487 €
4+1 487 €0 €+1 487 €
5+1 487 €0 €+1 487 €
6+1 487 €0 €+1 487 €
7+1 487 €0 €+1 487 €
8+1 487 €0 €+1 487 €
9+1 487 €0 €+1 487 €
10+1 487 €+574 €+913 €
11+1 487 €+1 365 €+122 €
12+1 487 €+1 464 €+23 €
13+1 487 €+1 566 €-79 €
14+1 487 €+1 670 €-183 €
15+1 487 €+1 778 €-291 €
16+1 487 €+1 888 €-401 €
17+1 487 €+2 001 €-514 €
18+1 487 €+2 118 €-631 €
19+1 487 €+2 238 €-751 €
20+1 487 €+2 361 €-874 €
21+1 487 €+2 487 €-1 000 €
22+1 487 €+2 617 €-1 130 €
23+1 487 €+2 751 €-1 264 €
24+1 487 €+2 888 €-1 401 €
25+1 487 €+3 029 €-1 542 €
Total+37 175 €+26 376 €+10 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →