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Sisteron (04200)

VilleSisteron (04)
Surface100m²
Coût Total198 520€
Loyer Annuel11 285€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 590 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Craquez pour ce bel appartement de 97 m2 au cœur de Sisteron proche des commerces, école, collège et lycée (500m). Il comprend 3 chambres ,1 salle de bains, une grande pièce de vie (environ 50 M2), espace cuisine (à équiper), buanderie 1 place de parking privatif et sécurisée. En plus de celà, une terrasse de 15 M2 exposée sud. Chauffage individuel au gaz. Vente en direct.

Les photos ont été meublé par ia.

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.186731, 5.947538
Total : 198 520€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 185 800€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11285€/an
Fourchette totale : 737€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 8841€ - 14404€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,59 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 459 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-459€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-39 061€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 027,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 335,66€
Coût de l'assurance :17 370,50€
Taxe foncière : 1 128,48€/an
Soit par mois : 94,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à équiper, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la baignoire, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (6 m²): 3000€/m² × 2 m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 50 m²: 36€/m² × 50 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sisteron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 285 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 031 €
Revenus locatifs : +11 285 €
Charges déductibles : -35 031 €
Résultat foncier Année 1 : -23 746 €(Déficit de 23 746 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 231 €/an
Revenus locatifs : +11 285 €
Charges déductibles : -8 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13046.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 285 €35 037 €6 414 €-23 752 €10 700 €13 052 €13 052 €
211 510 €8 064 €6 241 €3 447 €--9 606 €
311 741 €7 885 €6 061 €3 856 €--5 750 €
411 975 €7 700 €5 877 €4 276 €--1 474 €
512 215 €7 509 €5 685 €4 706 €---
612 459 €7 311 €5 488 €5 148 €---
712 708 €7 107 €5 284 €5 601 €---
812 963 €6 896 €5 073 €6 066 €---
913 222 €6 679 €4 855 €6 543 €---
1013 486 €6 454 €4 630 €7 033 €---
1113 756 €6 221 €4 398 €7 535 €---
1214 031 €5 981 €4 158 €8 050 €---
1314 312 €5 733 €3 909 €8 579 €---
1414 598 €5 476 €3 653 €9 122 €---
1514 890 €5 211 €3 388 €9 679 €---
1615 188 €4 938 €3 114 €10 250 €---
1715 492 €4 655 €2 831 €10 837 €---
1815 801 €4 363 €2 539 €11 439 €---
1916 117 €4 061 €2 237 €12 057 €---
2016 440 €3 749 €1 925 €12 691 €---
2116 769 €3 426 €1 603 €13 342 €---
2217 104 €3 094 €1 270 €14 010 €---
2317 446 €2 749 €926 €14 697 €---
2417 795 €2 394 €571 €15 401 €---
2518 151 €2 027 €203 €16 124 €---
TOTAL361 455 €164 718 €92 336 €196 737 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 370 €-3 210 €+5 580 €
2+2 370 €0 €+2 370 €
3+2 370 €0 €+2 370 €
4+2 370 €0 €+2 370 €
5+2 370 €+970 €+1 400 €
6+2 370 €+1 544 €+826 €
7+2 370 €+1 680 €+690 €
8+2 370 €+1 820 €+550 €
9+2 370 €+1 963 €+407 €
10+2 370 €+2 110 €+260 €
11+2 370 €+2 261 €+109 €
12+2 370 €+2 415 €-45 €
13+2 370 €+2 574 €-204 €
14+2 370 €+2 737 €-367 €
15+2 370 €+2 904 €-534 €
16+2 370 €+3 075 €-705 €
17+2 370 €+3 251 €-881 €
18+2 370 €+3 432 €-1 062 €
19+2 370 €+3 617 €-1 247 €
20+2 370 €+3 807 €-1 437 €
21+2 370 €+4 003 €-1 633 €
22+2 370 €+4 203 €-1 833 €
23+2 370 €+4 409 €-2 039 €
24+2 370 €+4 620 €-2 250 €
25+2 370 €+4 837 €-2 467 €
Total+59 250 €+59 021 €+229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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