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MAISON DE VILLAGE LUNAS LES CHATEAUX

VilleLunas (34)
Surface101m²
Coût Total76 100€
Loyer Annuel10 084€
Rentabilité13.25%
Cashflow/mois+363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 668,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Au coeur de Lunas, belle maison de village sur 3 niveaux avec grenier aménageable ( 40 m2) de 101 m2 habitables. Cette maison comporte 3 chambres, un bureau, une grande piece de vie en RDC, vous trouverez également à quelques metres un garage pour petite voiture avec une mezzanine de stockage.

  • https://www.roques-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Lunas
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34650
Coordonnées : 43.712199, 3.185065
Total : 76 100€
Prix d'acquisition : 67 500€
Travaux : 3 200€
Valeur du bien : 70 700€
Frais de notaire : 5 400€
Coût estimé : 5 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 840€/mois
Loyer annuel estimé : 10084€/an
Fourchette totale : 617€ - 1144€/mois
Fourchette annuelle : 7405€ - 13733€/an
Rentabilité brute :13.25%
Fourchette de rentabilité :9.73% - 18.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 375 €
Prix d'achat :67 500 €
Décote à l'achat :-43 875€ (-39.4%)
Marge achat-revente :35 275€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 393,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 395,65€
Coût de l'assurance :6 468,50€
Taxe foncière : 1 008,45€/an
Soit par mois : 84,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :363,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Hall d'entrée en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 200€
    Isolation toiture/combles: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 084 €/an
Calcul : 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 008 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 923 €
Revenus locatifs : +10 084 €
Charges déductibles : -6 923 €
Résultat foncier Année 1 : 3 161 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 723 €/an
Revenus locatifs : +10 084 €
Charges déductibles : -3 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 361 €/an
Prix d'achat du bien : 67 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875 €(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 084 €6 926 €2 459 €3 159 €---
210 286 €3 659 €2 392 €6 627 €---
310 492 €3 591 €2 324 €6 901 €---
410 702 €3 520 €2 253 €7 182 €---
510 916 €3 447 €2 179 €7 469 €---
611 134 €3 371 €2 104 €7 763 €---
711 357 €3 293 €2 026 €8 064 €---
811 584 €3 212 €1 945 €8 372 €---
911 816 €3 128 €1 861 €8 687 €---
1012 052 €3 042 €1 775 €9 010 €---
1112 293 €2 953 €1 686 €9 340 €---
1212 539 €2 861 €1 594 €9 678 €---
1312 790 €2 766 €1 499 €10 024 €---
1413 045 €2 668 €1 400 €10 378 €---
1513 306 €2 566 €1 299 €10 740 €---
1613 572 €2 461 €1 194 €11 111 €---
1713 844 €2 353 €1 085 €11 491 €---
1814 121 €2 241 €973 €11 880 €---
1914 403 €2 125 €858 €12 278 €---
2014 691 €2 005 €738 €12 686 €---
2114 985 €1 882 €615 €13 103 €---
2215 285 €1 754 €487 €13 531 €---
2315 590 €1 622 €355 €13 968 €---
2415 902 €1 486 €219 €14 416 €---
2516 220 €1 345 €78 €14 875 €---
TOTAL323 008 €70 275 €35 396 €252 733 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118 €+948 €+1 170 €
2+2 118 €+1 988 €+130 €
3+2 118 €+2 070 €+48 €
4+2 118 €+2 155 €-37 €
5+2 118 €+2 241 €-123 €
6+2 118 €+2 329 €-211 €
7+2 118 €+2 419 €-301 €
8+2 118 €+2 512 €-394 €
9+2 118 €+2 606 €-488 €
10+2 118 €+2 703 €-585 €
11+2 118 €+2 802 €-684 €
12+2 118 €+2 903 €-785 €
13+2 118 €+3 007 €-889 €
14+2 118 €+3 113 €-995 €
15+2 118 €+3 222 €-1 104 €
16+2 118 €+3 333 €-1 215 €
17+2 118 €+3 447 €-1 329 €
18+2 118 €+3 564 €-1 446 €
19+2 118 €+3 683 €-1 565 €
20+2 118 €+3 806 €-1 688 €
21+2 118 €+3 931 €-1 813 €
22+2 118 €+4 059 €-1 941 €
23+2 118 €+4 190 €-2 072 €
24+2 118 €+4 325 €-2 207 €
25+2 118 €+4 463 €-2 345 €
Total+52 950 €+75 820 €+-22 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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