Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleMarseille 1er (13)
Surface78m²
Coût Total96 240€
Loyer Annuel12 148€
Rentabilité12.62%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BIEN IDEAL POUR LES INVESTISSEURS !! Adéo vous propose cet appartement de type T4 vendu-loué à la résidence les marronniers. Il a une surface de 78 m2 avec un salon de 19 m2, une cuisine indépendante de 8 m2. ce bien comporte également, 3 chambres, une salle de bains, 1 cagibi, et 1 wc,. Les écoles, les autoroutes A7 et L2 sont à proximité du bien ainsi que les commerces (carrefour le merlan, le grand littoral, casino de st joseph, plan de campagne). loyer de 700 € - charges de 150 €/m soit un loyer de 850 € C.C. MESSIEURS LES INVESTISSEURS,VOUS AVEZ LA, UNE BELLE OPPORTUNITE A SAISIR !

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.254500, 5.372200
Total : 96 240€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1012€/mois
Loyer annuel estimé : 12148€/an
Fourchette totale : 759€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 9104€ - 16210€/an
Rentabilité brute :12.62%
Fourchette de rentabilité :9.46% - 16.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 448,58€
Coût de l'assurance :8 421,00€
Taxe foncière : 1 214,81€/an
Soit par mois : 101,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 012,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :257,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 148 €/an
Calcul : 1 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 211 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 563 €
Revenus locatifs : +12 148 €
Charges déductibles : -18 563 €
Résultat foncier Année 1 : -6 415 €(Déficit de 6 415 €)
Imputable sur revenu global : 6 415 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 563 €/an
Revenus locatifs : +12 148 €
Charges déductibles : -6 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 585 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 148 €18 566 €3 215 €-6 418 €6 418 €--
212 391 €6 481 €3 129 €5 910 €---
312 639 €6 392 €3 040 €6 247 €---
412 892 €6 301 €2 949 €6 591 €---
513 149 €6 206 €2 854 €6 944 €---
613 412 €6 108 €2 756 €7 305 €---
713 681 €6 007 €2 655 €7 674 €---
813 954 €5 902 €2 550 €8 053 €---
914 233 €5 793 €2 442 €8 440 €---
1014 518 €5 681 €2 330 €8 837 €---
1114 808 €5 565 €2 214 €9 243 €---
1215 105 €5 445 €2 094 €9 659 €---
1315 407 €5 321 €1 970 €10 085 €---
1415 715 €5 193 €1 841 €10 522 €---
1516 029 €5 060 €1 709 €10 969 €---
1616 350 €4 923 €1 571 €11 427 €---
1716 677 €4 781 €1 429 €11 896 €---
1817 010 €4 634 €1 282 €12 376 €---
1917 350 €4 482 €1 131 €12 868 €---
2017 697 €4 325 €973 €13 372 €---
2118 051 €4 163 €811 €13 889 €---
2218 412 €3 994 €643 €14 418 €---
2318 781 €3 821 €469 €14 960 €---
2419 156 €3 641 €289 €15 516 €---
2519 539 €3 455 €103 €16 085 €---
TOTAL389 107 €142 240 €46 449 €246 867 €6 418 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 925 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 551 €-1 925 €+4 476 €
2+2 551 €+1 773 €+778 €
3+2 551 €+1 874 €+677 €
4+2 551 €+1 977 €+574 €
5+2 551 €+2 083 €+468 €
6+2 551 €+2 191 €+360 €
7+2 551 €+2 302 €+249 €
8+2 551 €+2 416 €+135 €
9+2 551 €+2 532 €+19 €
10+2 551 €+2 651 €-100 €
11+2 551 €+2 773 €-222 €
12+2 551 €+2 898 €-347 €
13+2 551 €+3 026 €-475 €
14+2 551 €+3 157 €-606 €
15+2 551 €+3 291 €-740 €
16+2 551 €+3 428 €-877 €
17+2 551 €+3 569 €-1 018 €
18+2 551 €+3 713 €-1 162 €
19+2 551 €+3 860 €-1 309 €
20+2 551 €+4 012 €-1 461 €
21+2 551 €+4 167 €-1 616 €
22+2 551 €+4 325 €-1 774 €
23+2 551 €+4 488 €-1 937 €
24+2 551 €+4 655 €-2 104 €
25+2 551 €+4 825 €-2 274 €
Total+63 775 €+74 060 €+-10 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →