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Appartement 4 pièces 107 m²

Bien expiré
VillePoncin (01)
Surface107
Coût Total126 500
Loyer Annuel11 209
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 654,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Poncin centre village, à vendre, un appartement, entre l'église et la place Xavier Bichat. D'une surface approximative de 100 m², il comprend, en rez-de-chaussée, entrée, dégagement, W.C., local technique avec cuve à fioul, chaudière, et chauffe-eau, au premier étage, pièce de vie et rangements, au deuxième, salon, salle de bains, et W.C., et au troisième, deux chambres mansardées. Installation de chauffage central au fioul. Fenêtres bois et double vitrage ancien. Salon avec parquet ancien en pitchpin, cheminées décoratives dans la pièce de vie et dans le salon. Interphone. Prévoir de rénover la couverture : le pan "Est" est composé de plaques de fibrociment. L'autre pan est constitué de tuiles terres cuite mécaniques. La communauté de communes Rives de l'Ain Pays du Cerdon prend en charge le traitement des plaques déposées sur un site spécialisé. Constituer un dossier auprès d'ORGNANOM. Vous pouvez me contacter si vous avez des questions. L'appartement est à rénover entièrement.

70 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Poncin
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01450
Coordonnées : 46.118034, 5.407069
Total : 126 500
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 50 900
Valeur du bien : 120 900
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11209€/an
Fourchette totale : 737€ - 1184€/mois
Fourchette annuelle : 8843€ - 14207€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 053,04
Coût de l'assurance :11 068,75
Taxe foncière : 1 120,90€/an
Soit par mois : 93,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois et double vitrage ancien par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres mansardées
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la couverture, notamment le pan Est en fibrociment
Quantité: surface à définir
Raison: Toiture à rénover - conformité nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:2 400
    Réparation toiture: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poncin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 685
Revenus locatifs : +11 209
Charges déductibles : -56 685
Résultat foncier Année 1 : -45 476(Déficit de 45 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 076
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 785 €/an
Revenus locatifs : +11 209
Charges déductibles : -5 785
Résultat foncier Années 2+ : 5 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24075.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 20956 6894 225-45 48021 400 €24 080 €24 080 €
211 4335 6764 1135 757--18 323 €
311 6625 5603 9966 102--12 221 €
411 8955 4403 8766 455--5 766 €
512 1335 3153 7526 818---
612 3765 1863 6237 189---
712 6235 0533 4907 570---
812 8764 9163 3527 960---
913 1334 7733 2098 360---
1013 3964 6263 0628 770---
1113 6644 4732 9109 190---
1213 9374 3162 7529 621---
1314 2164 1532 58910 063---
1414 5003 9842 42010 516---
1514 7903 8092 24610 981---
1615 0863 6292 06511 457---
1715 3883 4421 87911 945---
1815 6953 2491 68612 446---
1916 0093 0501 48612 960---
2016 3292 8431 28013 486---
2116 6562 6301 06614 026---
2216 9892 40984514 581---
2317 3292 18061615 149---
2417 6761 94438015 732---
2518 0291 69913616 330---
TOTAL359 029151 04461 053207 98521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 985
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 354-6 420+8 774
2+2 3540+2 354
3+2 3540+2 354
4+2 3540+2 354
5+2 354+316+2 038
6+2 354+2 157+197
7+2 354+2 271+83
8+2 354+2 388-34
9+2 354+2 508-154
10+2 354+2 631-277
11+2 354+2 757-403
12+2 354+2 886-532
13+2 354+3 019-665
14+2 354+3 155-801
15+2 354+3 294-940
16+2 354+3 437-1 083
17+2 354+3 584-1 230
18+2 354+3 734-1 380
19+2 354+3 888-1 534
20+2 354+4 046-1 692
21+2 354+4 208-1 854
22+2 354+4 374-2 020
23+2 354+4 545-2 191
24+2 354+4 720-2 366
25+2 354+4 899-2 545
Total+58 850+62 395+-3 545
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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