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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface92m²
Coût Total169 194€
Loyer Annuel11 017€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 920 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 260 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains

Appartement de type 4 situé dans une copropriété proche des commerces et des écoles, au troisième étage, il se compose, entrée, salle à manger/salon, cuisine avec accès à un balcon, 3 chambres, salle de bains, WC. Un garage fermé et une cave complète le bien.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517978, -2.764982
Total : 169 194€
Prix d'acquisition : 115 920€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 159 920€
Frais de notaire : 9 274€
Coût estimé : 9 274€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11017€/an
Fourchette totale : 728€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8737€ - 13893€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,17 €/m²
Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 688 €
Prix d'achat :115 920 €
Décote à l'achat :-55 768€ (-32.5%)
Marge achat-revente :2 494€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 194€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 199,42€
Coût de l'assurance :14 804,47€
Taxe foncière : 1 101,74€/an
Soit par mois : 91,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 918,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 194 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 102 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 173 €
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -53 173 €
Résultat foncier Année 1 : -42 156 €(Déficit de 42 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 173 €/an
Revenus locatifs : +11 017 €
Charges déductibles : -9 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20755.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 348 €(65% de 115 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 740 €/an
Calcul : 75 348 € × 3,636% = 2 740 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 017 €53 179 €5 685 €-42 161 €21 400 €20 761 €20 761 €
211 238 €9 028 €5 534 €2 210 €--18 552 €
311 463 €8 872 €5 378 €2 591 €--15 961 €
411 692 €8 710 €5 216 €2 982 €--12 979 €
511 926 €8 543 €5 049 €3 383 €--9 597 €
612 164 €8 370 €4 876 €3 794 €--5 803 €
712 407 €8 191 €4 697 €4 216 €--1 586 €
812 656 €8 006 €4 512 €4 649 €---
912 909 €7 815 €4 321 €5 094 €---
1013 167 €7 617 €4 123 €5 550 €---
1113 430 €7 412 €3 918 €6 018 €---
1213 699 €7 200 €3 706 €6 499 €---
1313 973 €6 981 €3 487 €6 992 €---
1414 252 €6 754 €3 260 €7 499 €---
1514 537 €6 519 €3 025 €8 018 €---
1614 828 €6 276 €2 782 €8 552 €---
1715 125 €6 025 €2 531 €9 100 €---
1815 427 €5 765 €2 271 €9 662 €---
1915 736 €5 496 €2 002 €10 239 €---
2016 050 €5 218 €1 724 €10 832 €---
2116 371 €4 930 €1 437 €11 441 €---
2216 699 €4 633 €1 139 €12 066 €---
2317 033 €4 325 €831 €12 708 €---
2417 373 €4 006 €512 €13 367 €---
2517 721 €3 677 €183 €14 044 €---
TOTAL352 891 €213 547 €82 199 €139 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 314 €-6 420 €+8 734 €
2+2 314 €0 €+2 314 €
3+2 314 €0 €+2 314 €
4+2 314 €0 €+2 314 €
5+2 314 €0 €+2 314 €
6+2 314 €0 €+2 314 €
7+2 314 €0 €+2 314 €
8+2 314 €+919 €+1 395 €
9+2 314 €+1 528 €+786 €
10+2 314 €+1 665 €+649 €
11+2 314 €+1 806 €+508 €
12+2 314 €+1 950 €+364 €
13+2 314 €+2 098 €+216 €
14+2 314 €+2 250 €+64 €
15+2 314 €+2 405 €-91 €
16+2 314 €+2 566 €-252 €
17+2 314 €+2 730 €-416 €
18+2 314 €+2 899 €-585 €
19+2 314 €+3 072 €-758 €
20+2 314 €+3 250 €-936 €
21+2 314 €+3 432 €-1 118 €
22+2 314 €+3 620 €-1 306 €
23+2 314 €+3 812 €-1 498 €
24+2 314 €+4 010 €-1 696 €
25+2 314 €+4 213 €-1 899 €
Total+57 850 €+41 803 €+16 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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