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Achat maison

Bien expiré
VilleBeaulieu-lès-Loches (37)
Surface80m²
Coût Total134 125€
Loyer Annuel6 549€
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 560 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 994,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 80 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, Terrain de 623 m²

Maison de ville idéalement située à 5 min du centre historique de Loches et de ses commodités. Ce bien comprend au rez-de-chaussée une cuisine-séjour, un salon, à l'étage une salle d'eau, deux chambres dont une avec dressing. Grenier aménageable. Jardin non attenant, d'une superficie de 620m² environ, bénéficiant d'une belle vue.

Ville : Beaulieu-lès-Loches
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.133480, 1.025990
Total : 134 125€
Prix d'acquisition : 79 560€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 127 760€
Frais de notaire : 6 365€
Coût estimé : 6 365€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6549€/an
Fourchette totale : 423€ - 704€/mois
Fourchette annuelle : 5077€ - 8448€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 692,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 171,49€
Coût de l'assurance :11 400,63€
Taxe foncière : 654,91€/an
Soit par mois : 54,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et remplacement de la moquette usée.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 200€
    Isolation combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (pose et mise aux normes plomberie comprises, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (peinture et remplacement moquette, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-lès-Loches (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 549 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 125 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 627 €
Revenus locatifs : +6 549 €
Charges déductibles : -53 627 €
Résultat foncier Année 1 : -47 078 €(Déficit de 47 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 427 €/an
Revenus locatifs : +6 549 €
Charges déductibles : -5 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25677.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 714 €(65% de 79 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 881 €/an
Calcul : 51 714 € × 3,636% = 1 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 549 €53 631 €4 320 €-47 082 €21 400 €25 682 €25 682 €
26 680 €5 314 €4 203 €1 366 €--24 316 €
36 814 €5 193 €4 082 €1 620 €--22 696 €
46 950 €5 069 €3 958 €1 881 €--20 814 €
57 089 €4 940 €3 829 €2 149 €--18 665 €
67 231 €4 807 €3 696 €2 424 €--16 241 €
77 375 €4 669 €3 558 €2 706 €--13 535 €
87 523 €4 527 €3 416 €2 996 €--10 539 €
97 673 €4 380 €3 269 €3 293 €--7 246 €
107 827 €4 229 €3 118 €3 598 €--3 647 €
117 983 €4 072 €2 961 €3 911 €---
128 143 €3 910 €2 799 €4 233 €---
138 306 €3 743 €2 632 €4 563 €---
148 472 €3 570 €2 459 €4 902 €---
158 641 €3 392 €2 281 €5 250 €---
168 814 €3 207 €2 096 €5 607 €---
178 990 €3 017 €1 906 €5 974 €---
189 170 €2 820 €1 709 €6 350 €---
199 354 €2 617 €1 506 €6 737 €---
209 541 €2 407 €1 296 €7 134 €---
219 732 €2 190 €1 079 €7 542 €---
229 926 €1 966 €855 €7 961 €---
2310 125 €1 734 €623 €8 391 €---
2410 327 €1 495 €384 €8 832 €---
2510 534 €1 248 €137 €9 286 €---
TOTAL209 769 €138 145 €62 171 €71 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 549 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 375 €-6 420 €+7 795 €
2+1 375 €0 €+1 375 €
3+1 375 €0 €+1 375 €
4+1 375 €0 €+1 375 €
5+1 375 €0 €+1 375 €
6+1 375 €0 €+1 375 €
7+1 375 €0 €+1 375 €
8+1 375 €0 €+1 375 €
9+1 375 €0 €+1 375 €
10+1 375 €0 €+1 375 €
11+1 375 €+79 €+1 296 €
12+1 375 €+1 270 €+105 €
13+1 375 €+1 369 €+6 €
14+1 375 €+1 471 €-96 €
15+1 375 €+1 575 €-200 €
16+1 375 €+1 682 €-307 €
17+1 375 €+1 792 €-417 €
18+1 375 €+1 905 €-530 €
19+1 375 €+2 021 €-646 €
20+1 375 €+2 140 €-765 €
21+1 375 €+2 263 €-888 €
22+1 375 €+2 388 €-1 013 €
23+1 375 €+2 517 €-1 142 €
24+1 375 €+2 650 €-1 275 €
25+1 375 €+2 786 €-1 411 €
Total+34 375 €+21 487 €+12 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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