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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface92
Coût Total213 460
Loyer Annuel11 604
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-519
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T3 lumineux, Résidence avec concierge, Proche Place de la Vendée À seulement 10 minutes à pied de la gare SNCF, venez découvrir ce bel appartement T3 situé dans une résidence recherchée avec concierge, alliant confort et praticité. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un spacieux salon/séjour lumineux ouvrant sur une agréable loggia, d'une cuisine aménagée et équipée avec débarras, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Pour votre confort, une cave et un stationnement privatif sécurisé en sous-sol complètent cet ensemble. À visiter sans tarder ! Prix : 149 500 € DPE : D REF : 9705

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

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Copropriété de 329 lots - dont 123 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3240.00 euros.

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Total : 213 460
Prix d'acquisition : 149 500
Travaux : 52 000
Valeur du bien : 201 500
Frais de notaire : 11 960
Coût estimé : 11 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11604€/an
Fourchette totale : 780€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 9365€ - 14377€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 407,41 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 482
Prix d'achat :149 500
Décote à l'achat :-71 982 (-32.5%)
Marge achat-revente :8 022€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 119,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 705,15
Coût de l'assurance :18 677,75
Taxe foncière : 1 160,38€/an
Soit par mois : 96,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 966,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-519,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon. Coefficient régional appliqué pour les matériaux et main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 604 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 313
Revenus locatifs : +11 604
Charges déductibles : -64 313
Résultat foncier Année 1 : -52 709(Déficit de 52 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 309
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 313 €/an
Revenus locatifs : +11 604
Charges déductibles : -12 313
Résultat foncier Années 2+ : -709 €/an(Déficit de 709 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31309.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 60464 3207 172-52 71621 400 €31 316 €31 316 €
211 83612 1296 982-293293 €-31 316 €
312 07311 9326 785140--31 176 €
412 31411 7286 581586--30 590 €
512 56011 5186 3701 043--29 547 €
612 81211 2996 1521 512--28 035 €
713 06811 0745 9261 994--26 041 €
813 32910 8405 6932 489--23 552 €
913 59610 5995 4512 997--20 555 €
1013 86810 3495 2013 519--17 037 €
1114 14510 0904 9434 055--12 982 €
1214 4289 8234 6754 605---
1314 7169 5464 3995 170---
1415 0119 2604 1135 751---
1515 3118 9643 8176 347---
1615 6178 6583 5106 960---
1715 9308 3413 1937 589---
1816 2488 0132 8658 235---
1916 5737 6742 5268 899---
2016 9057 3232 1759 582---
2117 2436 9601 81210 283---
2217 5876 5841 43711 003---
2317 9396 1961 04811 743---
2418 2985 79464612 504---
2518 6645 37823113 286---
TOTAL371 673284 392103 70587 28121 693Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 508
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 281
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437-6 420+8 857
2+2 437-88+2 525
3+2 4370+2 437
4+2 4370+2 437
5+2 4370+2 437
6+2 4370+2 437
7+2 4370+2 437
8+2 4370+2 437
9+2 4370+2 437
10+2 4370+2 437
11+2 4370+2 437
12+2 437+1 381+1 056
13+2 437+1 551+886
14+2 437+1 725+712
15+2 437+1 904+533
16+2 437+2 088+349
17+2 437+2 277+160
18+2 437+2 471-34
19+2 437+2 670-233
20+2 437+2 875-438
21+2 437+3 085-648
22+2 437+3 301-864
23+2 437+3 523-1 086
24+2 437+3 751-1 314
25+2 437+3 986-1 549
Total+60 925+30 079+30 846
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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