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MAISON ET GARAGE ATTENANT Montluçon

VilleMontluçon (03)
Surface58m²
Coût Total72 360€
Loyer Annuel5 671€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 810,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville, quartier Bretonnie, 58M2, très lumineuse. Garage attenant : 19 M2. Proche toutes commodités à pied (école, gare, tous commerces). RDC : entrée, cuisine, salon, salle de bain, WC 1er étage : 2 chambres dont 1 avec petit balcon, 1 WC séparé Grenier : 30 M2 au sol. Chauffage gaz naturel à condensation installé en 2017 Toiture refaite en 2013 Année Construction : 1934

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.336080, 2.600790
Total : 72 360€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 21 600€
Valeur du bien : 68 600€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 473€/mois
Loyer annuel estimé : 5671€/an
Fourchette totale : 367€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4403€ - 7303€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 800 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-16 800€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-8 560€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 374,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 656,10€
Coût de l'assurance :6 331,50€
Taxe foncière : 567,06€/an
Soit par mois : 47,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à optimiser pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais installations datées nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 600 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 100€
    Isolation des combles: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 671 €/an
Calcul : 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 336 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 756 €
Revenus locatifs : +5 671 €
Charges déductibles : -24 756 €
Résultat foncier Année 1 : -19 085 €(Déficit de 19 085 €)
Imputable sur revenu global : 19 085 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 156 €/an
Revenus locatifs : +5 671 €
Charges déductibles : -3 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 515 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 671 €24 758 €2 338 €-19 088 €19 088 €--
25 784 €3 095 €2 275 €2 689 €---
35 900 €3 030 €2 209 €2 870 €---
46 018 €2 962 €2 142 €3 055 €---
56 138 €2 893 €2 072 €3 245 €---
66 261 €2 821 €2 000 €3 440 €---
76 386 €2 746 €1 926 €3 640 €---
86 514 €2 669 €1 849 €3 844 €---
96 644 €2 590 €1 770 €4 054 €---
106 777 €2 508 €1 688 €4 269 €---
116 912 €2 423 €1 603 €4 489 €---
127 051 €2 336 €1 515 €4 715 €---
137 192 €2 245 €1 425 €4 946 €---
147 336 €2 152 €1 331 €5 184 €---
157 482 €2 055 €1 235 €5 427 €---
167 632 €1 955 €1 135 €5 676 €---
177 785 €1 852 €1 032 €5 932 €---
187 940 €1 746 €926 €6 194 €---
198 099 €1 636 €816 €6 463 €---
208 261 €1 522 €702 €6 739 €---
218 426 €1 405 €584 €7 022 €---
228 595 €1 283 €463 €7 311 €---
238 767 €1 158 €338 €7 609 €---
248 942 €1 028 €208 €7 914 €---
259 121 €894 €74 €8 226 €---
TOTAL181 632 €75 764 €33 656 €105 868 €19 088 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 726 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 191 €-5 726 €+6 917 €
2+1 191 €+807 €+384 €
3+1 191 €+861 €+330 €
4+1 191 €+917 €+274 €
5+1 191 €+974 €+217 €
6+1 191 €+1 032 €+159 €
7+1 191 €+1 092 €+99 €
8+1 191 €+1 153 €+38 €
9+1 191 €+1 216 €-25 €
10+1 191 €+1 281 €-90 €
11+1 191 €+1 347 €-156 €
12+1 191 €+1 414 €-223 €
13+1 191 €+1 484 €-293 €
14+1 191 €+1 555 €-364 €
15+1 191 €+1 628 €-437 €
16+1 191 €+1 703 €-512 €
17+1 191 €+1 780 €-589 €
18+1 191 €+1 858 €-667 €
19+1 191 €+1 939 €-748 €
20+1 191 €+2 022 €-831 €
21+1 191 €+2 106 €-915 €
22+1 191 €+2 193 €-1 002 €
23+1 191 €+2 283 €-1 092 €
24+1 191 €+2 374 €-1 183 €
25+1 191 €+2 468 €-1 277 €
Total+29 775 €+31 760 €+-1 985 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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