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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

VilleTourcoing (59)
Surface96m²
Coût Total189 700€
Loyer Annuel12 976€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-348€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 510,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Placards, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans une résidence des années 1970, découvrez cet appartement familial de 94 m² situé au 2ᵉ étage avec ascenseur.

L’appartement se compose de 5 pièces comprenant une entrée, un dégagement avec rangements, une cuisine indépendante, une salle d’eau, des Wc séparés ainsi qu’un espace dressing. Vous profiterez également d’un vaste salon-séjour lumineux avec accès au balcon et de trois chambres d’environ 10,30 m² dont une avec rangements et lit pont.

Lumineux et très bien entretenu, le bien nécessitera uniquement quelques travaux de rafraîchissement pour être remis au goût du jour.

Ce bien est complété par : une cave privative située en sous-sol une place de parking numérotée un garage fermé privatif.

DPE : D Huisseries en Pvc double vitrage (à l’exception de deux anciennes huisseries en double vitrage).

Charges de copropriété par trimestre : 840 € Tf 2025 : 1730 €

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 47.259590, 6.020350
Total : 189 700€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 178 100€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12976€/an
Fourchette totale : 864€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10371€ - 16237€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 946,64 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 877 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-41 877€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-2 823€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 204,87€
Coût de l'assurance :16 598,75€
Taxe foncière : 1 730,00€/an
Soit par mois : 144,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 081,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-347,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des deux anciennes huisseries en double vitrage par des fenêtres en PVC double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres PVC double vitrage: 2 fenêtres × 1050€ = 2100€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 976 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 410 €
Revenus locatifs : +12 976 €
Charges déductibles : -45 410 €
Résultat foncier Année 1 : -32 434 €(Déficit de 32 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 310 €/an
Revenus locatifs : +12 976 €
Charges déductibles : -12 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11033.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 976 €45 416 €6 562 €-32 440 €21 400 €11 040 €11 040 €
213 236 €12 144 €6 391 €1 091 €--9 949 €
313 501 €11 966 €6 212 €1 534 €--8 414 €
413 771 €11 782 €6 028 €1 989 €--6 426 €
514 046 €11 591 €5 837 €2 455 €--3 971 €
614 327 €11 393 €5 639 €2 934 €--1 037 €
714 614 €11 189 €5 435 €3 425 €---
814 906 €10 977 €5 223 €3 929 €---
915 204 €10 757 €5 003 €4 447 €---
1015 508 €10 530 €4 776 €4 978 €---
1115 818 €10 294 €4 540 €5 524 €---
1216 135 €10 050 €4 296 €6 084 €---
1316 457 €9 798 €4 044 €6 659 €---
1416 786 €9 536 €3 782 €7 250 €---
1517 122 €9 266 €3 512 €7 857 €---
1617 465 €8 985 €3 231 €8 479 €---
1717 814 €8 695 €2 941 €9 119 €---
1818 170 €8 394 €2 640 €9 776 €---
1918 534 €8 083 €2 329 €10 451 €---
2018 904 €7 760 €2 006 €11 144 €---
2119 282 €7 426 €1 672 €11 856 €---
2219 668 €7 080 €1 326 €12 588 €---
2320 061 €6 722 €968 €13 339 €---
2420 463 €6 351 €597 €14 111 €---
2520 872 €5 967 €213 €14 905 €---
TOTAL415 639 €272 154 €95 205 €143 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 725 €-6 420 €+9 145 €
2+2 725 €0 €+2 725 €
3+2 725 €0 €+2 725 €
4+2 725 €0 €+2 725 €
5+2 725 €0 €+2 725 €
6+2 725 €0 €+2 725 €
7+2 725 €+716 €+2 009 €
8+2 725 €+1 179 €+1 546 €
9+2 725 €+1 334 €+1 391 €
10+2 725 €+1 493 €+1 232 €
11+2 725 €+1 657 €+1 068 €
12+2 725 €+1 825 €+900 €
13+2 725 €+1 998 €+727 €
14+2 725 €+2 175 €+550 €
15+2 725 €+2 357 €+368 €
16+2 725 €+2 544 €+181 €
17+2 725 €+2 736 €-11 €
18+2 725 €+2 933 €-208 €
19+2 725 €+3 135 €-410 €
20+2 725 €+3 343 €-618 €
21+2 725 €+3 557 €-832 €
22+2 725 €+3 776 €-1 051 €
23+2 725 €+4 002 €-1 277 €
24+2 725 €+4 233 €-1 508 €
25+2 725 €+4 471 €-1 746 €
Total+68 125 €+43 045 €+25 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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