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Maison à vendre

VilleBizanet (11)
Surface140m²
Coût Total134 700€
Loyer Annuel15 287€
Rentabilité11.35%
Cashflow/mois+422€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Au cœur du charmant village de Bizanet, découvrez cette maison de village élevée sur trois niveaux, pleine de potentiel et de caractère.

Dès l'entrée, le rez-de-chaussée accueille une salle d'eau avec WC ainsi que deux pièces offrant diverses possibilités d'aménagement selon vos besoins : espace nuit, bureau ou rangement.

Au premier étage, vous trouverez une cuisine ouverte sur une pièce de vie conviviale, idéale pour partager des moments en famille ou entre amis, complétée par une pièce supplémentaire avec rangement pouvant faire office de chambre, de salon ou d'espace de travail.

Le deuxième étage révèle une grande pièce, baignée de lumière, accompagnée d'une pièce attenante avec salle d'eau à terminer, laissant libre cours à vos envies d'aménagement.

Cette maison est équipée de fenêtres en pvc et double vitrage mais nécessite la mise en place d'un système de chauffage, vous permettant de choisir la solution la plus adaptée à votre confort.

Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou pour un projet de résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif, au sein d'un village apprécié pour sa tranquillité et sa proximité avec Narbonne et les paysages du massif des Corbières.

Cette annonce référence 324756 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier KARINE CARPENTIER (EI) immatriculé au RSAC de NARBONNE (11100) sous le numéro 89221178000010.

Prix du bien : 115 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bizanet
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.143155, 2.863418
Total : 134 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 125 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1274€/mois
Loyer annuel estimé : 15287€/an
Fourchette totale : 925€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 11105€ - 21045€/an
Rentabilité brute :11.35%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 15.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 794,99 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :251 298 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-136 298€ (-54.2%)
Marge achat-revente :116 598€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 724,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 519,98€
Coût de l'assurance :16 164,00€
Taxe foncière : 1 528,72€/an
Soit par mois : 127,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :421,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rénover pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en excellent état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 274 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 287 €/an
Calcul : 1 274 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 264 €
Revenus locatifs : +15 287 €
Charges déductibles : -17 264 €
Résultat foncier Année 1 : -1 977 €(Déficit de 1 977 €)
Imputable sur revenu global : 1 977 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 764 €/an
Revenus locatifs : +15 287 €
Charges déductibles : -6 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 523 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 287 €17 268 €4 593 €-1 981 €1 981 €--
215 593 €6 647 €4 472 €8 946 €---
315 905 €6 522 €4 346 €9 383 €---
416 223 €6 392 €4 217 €9 831 €---
516 547 €6 258 €4 082 €10 290 €---
616 878 €6 118 €3 943 €10 760 €---
717 216 €5 975 €3 799 €11 241 €---
817 560 €5 826 €3 650 €11 735 €---
917 911 €5 671 €3 496 €12 240 €---
1018 270 €5 512 €3 337 €12 758 €---
1118 635 €5 347 €3 171 €13 288 €---
1219 008 €5 176 €3 000 €13 832 €---
1319 388 €4 999 €2 824 €14 389 €---
1419 776 €4 816 €2 640 €14 960 €---
1520 171 €4 626 €2 451 €15 545 €---
1620 575 €4 430 €2 255 €16 145 €---
1720 986 €4 227 €2 052 €16 759 €---
1821 406 €4 017 €1 841 €17 389 €---
1921 834 €3 799 €1 624 €18 035 €---
2022 271 €3 574 €1 399 €18 697 €---
2122 716 €3 341 €1 165 €19 375 €---
2223 170 €3 099 €924 €20 071 €---
2323 634 €2 850 €674 €20 784 €---
2424 106 €2 591 €416 €21 515 €---
2524 589 €2 324 €148 €22 265 €---
TOTAL489 655 €131 402 €66 520 €358 253 €1 981 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 594 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 210 €-594 €+3 804 €
2+3 210 €+2 684 €+526 €
3+3 210 €+2 815 €+395 €
4+3 210 €+2 949 €+261 €
5+3 210 €+3 087 €+123 €
6+3 210 €+3 228 €-18 €
7+3 210 €+3 372 €-162 €
8+3 210 €+3 520 €-310 €
9+3 210 €+3 672 €-462 €
10+3 210 €+3 827 €-617 €
11+3 210 €+3 987 €-777 €
12+3 210 €+4 150 €-940 €
13+3 210 €+4 317 €-1 107 €
14+3 210 €+4 488 €-1 278 €
15+3 210 €+4 664 €-1 454 €
16+3 210 €+4 843 €-1 633 €
17+3 210 €+5 028 €-1 818 €
18+3 210 €+5 217 €-2 007 €
19+3 210 €+5 410 €-2 200 €
20+3 210 €+5 609 €-2 399 €
21+3 210 €+5 813 €-2 603 €
22+3 210 €+6 021 €-2 811 €
23+3 210 €+6 235 €-3 025 €
24+3 210 €+6 455 €-3 245 €
25+3 210 €+6 679 €-3 469 €
Total+80 250 €+107 476 €+-27 226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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