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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCivray-sur-Esves (37)
Surface78m²
Coût Total109 190€
Loyer Annuel6 892€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 250 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 605,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Exposition sud, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial ROY, notaire associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - CIVRAY SUR ESVES (37160)

DESCARTES - Isolée en campagne - Ravissante LONGERE à rénover comprenant 3 pièces au rez de chaussée et grenier à rénover. Terrain devant et parcelle de bois. Prévoir travaux. Très bel environnement champêtre. A visiter ! Retrouvez toutes nos annonces et barèmes : htpp://roy-descartes.notaires.fr. Honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur. Hors frais d'actes

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Annonce de l'étude ROY, notaire associé, SELARL - Notaires à Descartes - N° SIRET : 45180986700026

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Ville : Civray-sur-Esves
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37160
Coordonnées : 47.037388, 0.706870
Total : 109 190€
Prix d'acquisition : 47 250€
Travaux : 58 160€
Valeur du bien : 105 410€
Frais de notaire : 3 780€
Coût estimé : 3 780€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6892€/an
Fourchette totale : 451€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5410€ - 8782€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,88 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :125 259 €
Prix d'achat :47 250 €
Décote à l'achat :-78 009€ (-62.3%)
Marge achat-revente :16 069€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 047,71€
Coût de l'assurance :9 554,13€
Taxe foncière : 689,25€/an
Soit par mois : 57,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 8 m² de cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 12 m² de revêtement sol pour 1 chambre
Raison: État 2/5 visible - chambre en état vétuste nécessitant des rénovations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: surface salon estimée à 20 m²
Raison: État 1/5 - salon sans photo, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 120€
    Isolation combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 020€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 80€/m² = 320€, Ensemble sanitaire: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 120€
    Rénovation chambre: 12 m² de revêtement sol × 80€/m² = 960€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:4 200€
    Rénovation salon: 20 m² de revêtement sol × 80€/m² = 1600€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Civray-sur-Esves (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 892 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 190 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 897 €
Revenus locatifs : +6 892 €
Charges déductibles : -62 897 €
Résultat foncier Année 1 : -56 004 €(Déficit de 56 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 604 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 737 €/an
Revenus locatifs : +6 892 €
Charges déductibles : -4 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34604.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 713 €(65% de 47 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 117 €/an
Calcul : 30 713 € × 3,636% = 1 117 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 892 €62 900 €3 669 €-56 008 €21 400 €34 608 €34 608 €
27 030 €4 643 €3 571 €2 388 €--32 220 €
37 171 €4 542 €3 471 €2 629 €--29 591 €
47 314 €4 438 €3 366 €2 877 €--26 715 €
57 461 €4 330 €3 258 €3 131 €--23 584 €
67 610 €4 218 €3 147 €3 392 €--20 192 €
77 762 €4 103 €3 031 €3 659 €--16 533 €
87 917 €3 983 €2 912 €3 934 €--12 599 €
98 076 €3 860 €2 788 €4 216 €--8 383 €
108 237 €3 732 €2 661 €4 505 €--3 878 €
118 402 €3 600 €2 528 €4 802 €---
128 570 €3 463 €2 392 €5 107 €---
138 741 €3 322 €2 250 €5 420 €---
148 916 €3 175 €2 104 €5 741 €---
159 094 €3 024 €1 952 €6 071 €---
169 276 €2 867 €1 796 €6 409 €---
179 462 €2 705 €1 633 €6 757 €---
189 651 €2 537 €1 466 €7 114 €---
199 844 €2 364 €1 292 €7 481 €---
2010 041 €2 184 €1 113 €7 857 €---
2110 242 €1 998 €927 €8 243 €---
2210 447 €1 806 €735 €8 640 €---
2310 656 €1 608 €536 €9 048 €---
2410 869 €1 402 €331 €9 467 €---
2511 086 €1 189 €118 €9 897 €---
TOTAL220 769 €137 993 €53 048 €82 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-6 420 €+7 867 €
2+1 447 €0 €+1 447 €
3+1 447 €0 €+1 447 €
4+1 447 €0 €+1 447 €
5+1 447 €0 €+1 447 €
6+1 447 €0 €+1 447 €
7+1 447 €0 €+1 447 €
8+1 447 €0 €+1 447 €
9+1 447 €0 €+1 447 €
10+1 447 €0 €+1 447 €
11+1 447 €+277 €+1 170 €
12+1 447 €+1 532 €-85 €
13+1 447 €+1 626 €-179 €
14+1 447 €+1 722 €-275 €
15+1 447 €+1 821 €-374 €
16+1 447 €+1 923 €-476 €
17+1 447 €+2 027 €-580 €
18+1 447 €+2 134 €-687 €
19+1 447 €+2 244 €-797 €
20+1 447 €+2 357 €-910 €
21+1 447 €+2 473 €-1 026 €
22+1 447 €+2 592 €-1 145 €
23+1 447 €+2 714 €-1 267 €
24+1 447 €+2 840 €-1 393 €
25+1 447 €+2 969 €-1 522 €
Total+36 175 €+24 833 €+11 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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