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Achat : Maison (43150)

VilleFreycenet-la-Tour (43)
Surface110m²
Coût Total115 100€
Loyer Annuel8 573€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 863,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Parquet, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine équipée

Située sur la commune de Freycenet-la-Tour, cette charmante maison de village d'environ 110 m² pleine de caractère offre un beau potentiel. Ce bien se compose d’une entrée, d’une cuisine entièrement équipée ouverte sur une spacieuse et lumineuse pièce de vie, d’une salle de bain avec WC séparés, ainsi que de deux chambres. À l’étage, il est possible d’aménager deux chambres mansardées supplémentaires ainsi qu’une seconde salle de bain. Une cave et un grand garage complètent l’ensemble. Autres atouts: - Chauffage au sol par la chaudière au fioul - Volets roulants + volets bois - Isolation des murs et du toit - Menuiseries en double vitrage bois - Assainissement tout à l'égout - Eau chaude: ballon électrique N'hésitez pas à venir visiter ce bien. Toute offre d'achat sera étudiée par le vendeur. Votre contact Laurine PUBELLIER 06.12. 67.70. 45 agencedu plateau. - Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard: 1500 €.

Ville : Freycenet-la-Tour
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43150
Coordonnées : 44.932090, 4.064130
Total : 115 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 107 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8573€/an
Fourchette totale : 555€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6655€ - 11043€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055,18 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 070 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-21 070€ (-18.2%)
Marge achat-revente :970€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 624,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 321,38€
Coût de l'assurance :13 812,00€
Taxe foncière : 857,27€/an
Soit par mois : 71,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries en double vitrage si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la pièce de vie
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 573 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 922 €
Revenus locatifs : +8 573 €
Charges déductibles : -17 922 €
Résultat foncier Année 1 : -9 349 €(Déficit de 9 349 €)
Imputable sur revenu global : 9 349 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 422 €/an
Revenus locatifs : +8 573 €
Charges déductibles : -5 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 151 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 573 €17 926 €4 016 €-9 353 €9 353 €--
28 744 €5 321 €3 911 €3 423 €---
38 919 €5 212 €3 803 €3 707 €---
49 097 €5 100 €3 690 €3 997 €---
59 279 €4 984 €3 574 €4 296 €---
69 465 €4 863 €3 453 €4 602 €---
79 654 €4 738 €3 328 €4 916 €---
89 847 €4 608 €3 199 €5 239 €---
910 044 €4 474 €3 065 €5 570 €---
1010 245 €4 335 €2 926 €5 910 €---
1110 450 €4 192 €2 782 €6 259 €---
1210 659 €4 042 €2 633 €6 617 €---
1310 872 €3 888 €2 478 €6 984 €---
1411 090 €3 728 €2 318 €7 362 €---
1511 311 €3 562 €2 153 €7 749 €---
1611 538 €3 391 €1 981 €8 147 €---
1711 768 €3 213 €1 803 €8 555 €---
1812 004 €3 029 €1 619 €8 975 €---
1912 244 €2 838 €1 428 €9 406 €---
2012 489 €2 640 €1 231 €9 848 €---
2112 739 €2 436 €1 026 €10 303 €---
2212 993 €2 224 €814 €10 770 €---
2313 253 €2 004 €594 €11 249 €---
2413 518 €1 776 €367 €11 742 €---
2513 789 €1 541 €131 €12 248 €---
TOTAL274 585 €106 065 €58 321 €168 520 €9 353 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 806 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-2 806 €+4 606 €
2+1 800 €+1 027 €+773 €
3+1 800 €+1 112 €+688 €
4+1 800 €+1 199 €+601 €
5+1 800 €+1 289 €+511 €
6+1 800 €+1 381 €+419 €
7+1 800 €+1 475 €+325 €
8+1 800 €+1 572 €+228 €
9+1 800 €+1 671 €+129 €
10+1 800 €+1 773 €+27 €
11+1 800 €+1 878 €-78 €
12+1 800 €+1 985 €-185 €
13+1 800 €+2 095 €-295 €
14+1 800 €+2 208 €-408 €
15+1 800 €+2 325 €-525 €
16+1 800 €+2 444 €-644 €
17+1 800 €+2 567 €-767 €
18+1 800 €+2 693 €-893 €
19+1 800 €+2 822 €-1 022 €
20+1 800 €+2 955 €-1 155 €
21+1 800 €+3 091 €-1 291 €
22+1 800 €+3 231 €-1 431 €
23+1 800 €+3 375 €-1 575 €
24+1 800 €+3 523 €-1 723 €
25+1 800 €+3 674 €-1 874 €
Total+45 000 €+50 556 €+-5 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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