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Appartement T4 - Pont-Saint-Esprit

VillePont-Saint-Esprit (30)
Surface65m²
Coût Total105 200€
Loyer Annuel6 750€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 1 salle de douche, 4 étages, Chauffage central au gaz, Étage 4 sur 4

L'agence Pont Immobilier vous propose cet appartement de 65 m2 au prix de 60 000 euros frais d’agence inclus Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir mais le bien présente un fort potentiel avec une belle configuration. Il se compose de 3 chambres Un séjour  Une cuisine séparée Une salle d’eau Un Wc indépendant Une loggia  Pour plus d’informations ou pour organiser une visite contactez Emrick Téléphone : Email :

Ville : Pont-Saint-Esprit
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30130
Coordonnées : 44.256630, 4.647630
Total : 105 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 100 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6750€/an
Fourchette totale : 464€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5571€ - 8178€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,12 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 813 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-17 813€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-27 387€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 796,80€
Coût de l'assurance :9 205,00€
Taxe foncière : 674,96€/an
Soit par mois : 56,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pont-Saint-Esprit (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 750 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 079 €
Revenus locatifs : +6 750 €
Charges déductibles : -45 079 €
Résultat foncier Année 1 : -38 329 €(Déficit de 38 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 679 €/an
Revenus locatifs : +6 750 €
Charges déductibles : -4 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16929.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 750 €45 082 €3 639 €-38 333 €21 400 €16 933 €16 933 €
26 885 €4 587 €3 544 €2 298 €--14 635 €
37 022 €4 488 €3 445 €2 534 €--12 101 €
47 163 €4 386 €3 343 €2 777 €--9 325 €
57 306 €4 280 €3 237 €3 026 €--6 299 €
67 452 €4 171 €3 127 €3 282 €--3 018 €
77 601 €4 057 €3 014 €3 544 €---
87 753 €3 939 €2 896 €3 814 €---
97 908 €3 818 €2 775 €4 091 €---
108 066 €3 692 €2 648 €4 375 €---
118 228 €3 561 €2 518 €4 667 €---
128 392 €3 426 €2 383 €4 966 €---
138 560 €3 286 €2 243 €5 274 €---
148 731 €3 141 €2 098 €5 591 €---
158 906 €2 991 €1 947 €5 915 €---
169 084 €2 835 €1 792 €6 249 €---
179 266 €2 674 €1 631 €6 592 €---
189 451 €2 507 €1 464 €6 944 €---
199 640 €2 335 €1 291 €7 306 €---
209 833 €2 156 €1 113 €7 677 €---
2110 030 €1 970 €927 €8 059 €---
2210 230 €1 779 €736 €8 451 €---
2310 435 €1 580 €537 €8 855 €---
2410 643 €1 374 €331 €9 269 €---
2510 856 €1 161 €118 €9 695 €---
TOTAL216 192 €119 276 €52 797 €96 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 417 €-6 420 €+7 837 €
2+1 417 €0 €+1 417 €
3+1 417 €0 €+1 417 €
4+1 417 €0 €+1 417 €
5+1 417 €0 €+1 417 €
6+1 417 €0 €+1 417 €
7+1 417 €+158 €+1 259 €
8+1 417 €+1 144 €+273 €
9+1 417 €+1 227 €+190 €
10+1 417 €+1 312 €+105 €
11+1 417 €+1 400 €+17 €
12+1 417 €+1 490 €-73 €
13+1 417 €+1 582 €-165 €
14+1 417 €+1 677 €-260 €
15+1 417 €+1 775 €-358 €
16+1 417 €+1 875 €-458 €
17+1 417 €+1 978 €-561 €
18+1 417 €+2 083 €-666 €
19+1 417 €+2 192 €-775 €
20+1 417 €+2 303 €-886 €
21+1 417 €+2 418 €-1 001 €
22+1 417 €+2 535 €-1 118 €
23+1 417 €+2 656 €-1 239 €
24+1 417 €+2 781 €-1 364 €
25+1 417 €+2 908 €-1 491 €
Total+35 425 €+29 075 €+6 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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