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Maison ancienne habitable de suite

VilleErvy-le-Châtel (10)
Surface104m²
Coût Total133 250€
Loyer Annuel8 794€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 798,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE ERVY LE CHATEL BOURG TOUS COMMERCES FENETRE PVC DOUBLE VITRAGE MAISON ANCIENNE HABITABLE DE SUITE Entrée, cuisine, séjour de 26m², WC. Etage : 2 chambres, salle d'eau, WC. Grenier aménageable au-dessus. Chauffage central gaz propane et clim réversible. Cave, garage. Terrain arboré avec vue sur la vallée d'Armance d'environ 3586m² PRIX : 83 000€ Honoraires charge vendeur "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr"

Ville : Ervy-le-Châtel
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10130
Coordonnées : 48.046180, 3.924070
Total : 133 250€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 43 610€
Valeur du bien : 126 610€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8794€/an
Fourchette totale : 593€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7113€ - 10872€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 000 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+31 000€ (+59.6%)
Marge achat-revente :-81 250€ (-156.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 688,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 977,26€
Coût de l'assurance :11 326,25€
Taxe foncière : 879,39€/an
Soit par mois : 73,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 732,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz propane
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres PVC double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 2.5/5 visible - usure importante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 610 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres PVC double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:810€
    Peinture salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ervy-le-Châtel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 794 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 243 €
Revenus locatifs : +8 794 €
Charges déductibles : -49 243 €
Résultat foncier Année 1 : -40 449 €(Déficit de 40 449 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 633 €/an
Revenus locatifs : +8 794 €
Charges déductibles : -5 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19049.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 794 €49 248 €4 305 €-40 454 €21 400 €19 054 €19 054 €
28 970 €5 521 €4 189 €3 449 €--15 605 €
39 149 €5 401 €4 069 €3 748 €--11 857 €
49 332 €5 277 €3 944 €4 055 €--7 802 €
59 519 €5 149 €3 816 €4 370 €--3 432 €
69 709 €5 016 €3 684 €4 693 €---
79 903 €4 879 €3 547 €5 024 €---
810 101 €4 738 €3 405 €5 364 €---
910 303 €4 591 €3 259 €5 712 €---
1010 509 €4 440 €3 108 €6 069 €---
1110 720 €4 284 €2 952 €6 435 €---
1210 934 €4 123 €2 791 €6 811 €---
1311 153 €3 956 €2 624 €7 196 €---
1411 376 €3 784 €2 452 €7 591 €---
1511 603 €3 607 €2 274 €7 997 €---
1611 835 €3 423 €2 090 €8 413 €---
1712 072 €3 233 €1 901 €8 839 €---
1812 314 €3 037 €1 704 €9 277 €---
1912 560 €2 834 €1 502 €9 726 €---
2012 811 €2 625 €1 292 €10 186 €---
2113 067 €2 409 €1 076 €10 659 €---
2213 329 €2 185 €853 €11 144 €---
2313 595 €1 954 €622 €11 641 €---
2413 867 €1 716 €383 €12 152 €---
2514 144 €1 469 €137 €12 675 €---
TOTAL281 670 €138 898 €61 977 €142 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 847 €-6 420 €+8 267 €
2+1 847 €0 €+1 847 €
3+1 847 €0 €+1 847 €
4+1 847 €0 €+1 847 €
5+1 847 €0 €+1 847 €
6+1 847 €+378 €+1 469 €
7+1 847 €+1 507 €+340 €
8+1 847 €+1 609 €+238 €
9+1 847 €+1 714 €+133 €
10+1 847 €+1 821 €+26 €
11+1 847 €+1 931 €-84 €
12+1 847 €+2 043 €-196 €
13+1 847 €+2 159 €-312 €
14+1 847 €+2 277 €-430 €
15+1 847 €+2 399 €-552 €
16+1 847 €+2 524 €-677 €
17+1 847 €+2 652 €-805 €
18+1 847 €+2 783 €-936 €
19+1 847 €+2 918 €-1 071 €
20+1 847 €+3 056 €-1 209 €
21+1 847 €+3 198 €-1 351 €
22+1 847 €+3 343 €-1 496 €
23+1 847 €+3 492 €-1 645 €
24+1 847 €+3 645 €-1 798 €
25+1 847 €+3 803 €-1 956 €
Total+46 175 €+42 832 €+3 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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