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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface67m²
Coût Total111 840€
Loyer Annuel9 825€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 462,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, Jardin, calme, Exposition sud

Libourne Appartement proches de toutes les commodités composé d'un séjour lumineux, une grande cuisine avec cellier, 2 chambres, une salle de bains, un wc. A l'extérieur: un balcon Le tout dans une grande résidence avec jardin Copropriété de 159 lots (Demande de désignation d'un administrateur provisoire). Johan SEUREAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 917751489 - LIBOURNE.

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.939230, -0.243115
Total : 111 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9825€/an
Fourchette totale : 668€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 8017€ - 12039€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 787,47 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 760 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-21 760€ (-18.2%)
Marge achat-revente :7 920€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 593,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 489,32€
Coût de l'assurance :9 786,00€
Taxe foncière : 982,46€/an
Soit par mois : 81,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 825 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 840 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 261 €
Revenus locatifs : +9 825 €
Charges déductibles : -11 261 €
Résultat foncier Année 1 : -1 437 €(Déficit de 1 437 €)
Imputable sur revenu global : 1 437 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 261 €/an
Revenus locatifs : +9 825 €
Charges déductibles : -5 261 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 563 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 825 €11 265 €3 891 €-1 441 €1 441 €--
210 021 €5 163 €3 790 €4 858 €---
310 222 €5 058 €3 684 €5 163 €---
410 426 €4 949 €3 575 €5 477 €---
510 634 €4 836 €3 462 €5 798 €---
610 847 €4 719 €3 345 €6 128 €---
711 064 €4 598 €3 224 €6 466 €---
811 285 €4 472 €3 098 €6 813 €---
911 511 €4 342 €2 968 €7 169 €---
1011 741 €4 208 €2 834 €7 534 €---
1111 976 €4 068 €2 694 €7 908 €---
1212 216 €3 924 €2 550 €8 292 €---
1312 460 €3 774 €2 400 €8 686 €---
1412 709 €3 619 €2 245 €9 090 €---
1512 963 €3 458 €2 085 €9 505 €---
1613 223 €3 292 €1 918 €9 930 €---
1713 487 €3 120 €1 746 €10 367 €---
1813 757 €2 941 €1 568 €10 815 €---
1914 032 €2 757 €1 383 €11 275 €---
2014 313 €2 565 €1 191 €11 747 €---
2114 599 €2 367 €993 €12 232 €---
2214 891 €2 162 €788 €12 729 €---
2315 189 €1 949 €575 €13 240 €---
2415 492 €1 729 €355 €13 764 €---
2515 802 €1 501 €127 €14 302 €---
TOTAL314 685 €96 837 €56 489 €217 848 €1 441 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 432 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-432 €+2 495 €
2+2 063 €+1 457 €+606 €
3+2 063 €+1 549 €+514 €
4+2 063 €+1 643 €+420 €
5+2 063 €+1 740 €+323 €
6+2 063 €+1 838 €+225 €
7+2 063 €+1 940 €+123 €
8+2 063 €+2 044 €+19 €
9+2 063 €+2 151 €-88 €
10+2 063 €+2 260 €-197 €
11+2 063 €+2 372 €-309 €
12+2 063 €+2 488 €-425 €
13+2 063 €+2 606 €-543 €
14+2 063 €+2 727 €-664 €
15+2 063 €+2 851 €-788 €
16+2 063 €+2 979 €-916 €
17+2 063 €+3 110 €-1 047 €
18+2 063 €+3 245 €-1 182 €
19+2 063 €+3 383 €-1 320 €
20+2 063 €+3 524 €-1 461 €
21+2 063 €+3 670 €-1 607 €
22+2 063 €+3 819 €-1 756 €
23+2 063 €+3 972 €-1 909 €
24+2 063 €+4 129 €-2 066 €
25+2 063 €+4 291 €-2 228 €
Total+51 575 €+65 354 €+-13 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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