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Appartement À Vendre

Bien expiré
VilleFraize (88)
Surface98m²
Coût Total116 760€
Loyer Annuel8 482€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 596,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 salle de douche, Chauffage central au gaz

Exclusivité Orpi. Situé au cœur du massif du Ballon des Vosges, dans un environnement naturel privilégié entre forêts et montagnes , cet appartement lumineux bénéficie d'un emplacement idéal, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, services…). Niché dans un secteur calme et recherché , il offre un cadre de vie agréable et un fort potentiel après rénovation.

Avec ses beaux volumes et sa luminosité , cet appartement spacieux se compose de 3 chambres , d'une salle de bain , ainsi que d'une cuisine indépendante et d'une salle à manger conviviale .

Vous bénéficierez également de nombreux espaces annexes avec un grenier et une cave, idéals pour le rangement ou pour vos futurs projets. À l'extérieur, deux terrains viennent compléter ce bien

Un bien rare au fort potentiel , idéal pour une résidence principale ou un projet immobilier au cœur des Vosges. À découvrir sans tarder !

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Marie-Lyne Fallot , ou l'agence d'Anould . Référence agence : 4278

Ville : Fraize
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88230
Coordonnées : 48.184140, 7.001940
Total : 116 760€
Prix d'acquisition : 58 500€
Travaux : 53 580€
Valeur du bien : 112 080€
Frais de notaire : 4 680€
Coût estimé : 4 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8482€/an
Fourchette totale : 558€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6701€ - 10737€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :830,91 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 429 €
Prix d'achat :58 500 €
Décote à l'achat :-22 929€ (-28.2%)
Marge achat-revente :-35 331€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 162,51€
Coût de l'assurance :10 216,50€
Taxe foncière : 848,20€/an
Soit par mois : 70,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 580 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 940€
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€, Main d'œuvre: 60€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fraize (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 482 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 907 €
Revenus locatifs : +8 482 €
Charges déductibles : -58 907 €
Résultat foncier Année 1 : -50 425 €(Déficit de 50 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 327 €/an
Revenus locatifs : +8 482 €
Charges déductibles : -5 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29025.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025 €(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 482 €58 911 €4 074 €-50 429 €21 400 €29 029 €29 029 €
28 652 €5 225 €3 968 €3 427 €--25 602 €
38 825 €5 114 €3 858 €3 710 €--21 891 €
49 001 €5 000 €3 744 €4 001 €--17 891 €
59 181 €4 882 €3 625 €4 299 €--13 592 €
69 365 €4 760 €3 503 €4 605 €--8 987 €
79 552 €4 633 €3 376 €4 919 €--4 067 €
89 743 €4 502 €3 245 €5 241 €---
99 938 €4 366 €3 109 €5 572 €---
1010 137 €4 225 €2 968 €5 912 €---
1110 340 €4 079 €2 822 €6 261 €---
1210 546 €3 928 €2 671 €6 619 €---
1310 757 €3 771 €2 514 €6 986 €---
1410 972 €3 609 €2 352 €7 364 €---
1511 192 €3 441 €2 184 €7 751 €---
1611 416 €3 266 €2 010 €8 149 €---
1711 644 €3 086 €1 829 €8 558 €---
1811 877 €2 899 €1 642 €8 978 €---
1912 114 €2 706 €1 449 €9 409 €---
2012 357 €2 505 €1 248 €9 852 €---
2112 604 €2 298 €1 041 €10 306 €---
2212 856 €2 082 €826 €10 774 €---
2313 113 €1 860 €603 €11 254 €---
2413 375 €1 629 €372 €11 747 €---
2513 643 €1 390 €133 €12 253 €---
TOTAL271 682 €144 164 €59 163 €127 518 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781 €-6 420 €+8 201 €
2+1 781 €0 €+1 781 €
3+1 781 €0 €+1 781 €
4+1 781 €0 €+1 781 €
5+1 781 €0 €+1 781 €
6+1 781 €0 €+1 781 €
7+1 781 €0 €+1 781 €
8+1 781 €+352 €+1 429 €
9+1 781 €+1 672 €+109 €
10+1 781 €+1 774 €+7 €
11+1 781 €+1 878 €-97 €
12+1 781 €+1 986 €-205 €
13+1 781 €+2 096 €-315 €
14+1 781 €+2 209 €-428 €
15+1 781 €+2 325 €-544 €
16+1 781 €+2 445 €-664 €
17+1 781 €+2 567 €-786 €
18+1 781 €+2 693 €-912 €
19+1 781 €+2 823 €-1 042 €
20+1 781 €+2 955 €-1 174 €
21+1 781 €+3 092 €-1 311 €
22+1 781 €+3 232 €-1 451 €
23+1 781 €+3 376 €-1 595 €
24+1 781 €+3 524 €-1 743 €
25+1 781 €+3 676 €-1 895 €
Total+44 525 €+38 255 €+6 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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