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Vente Maison de village 4 pièces

VilleVallenay (18)
Surface86
Coût Total111 540
Loyer Annuel6 079
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 697,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Etienne Davo vous propose: Maison 4 pièces – 86 m² – Vallenay (18190) La partie habitable se compose d’une entrée/cuisine, d’un séjour, de trois chambres, d’une salle de bain, d’un bureau ou une pièce supplémentaire selon vos besoins, ainsi que d’un WC indépendant. À l’extérieur, vous profiterez d’un garage et d’un appentis, offrant des espaces pratiques pour le stationnement, le rangement ou le bricolage. Le tout est implanté sur un terrain clos de 938 m², offrant un bel espace extérieur pour profiter des beaux jours. Une maison à rénover, idéale pour un premier achat ou investissement locatif. Contactez-moi dès maintenant pour plus d’informations ou pour organiser une visite ! Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 393 et classe CLIMAT F indice 76. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Etienne Davo mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 991942798, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/90764

Ville : Vallenay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.787379, 2.370358
Total : 111 540
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 46 740
Valeur du bien : 106 740
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6079€/an
Fourchette totale : 415€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4975€ - 7429€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :491,07 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :42 232
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :+17 768 (+42.1%)
Marge achat-revente :-69 308€ (-164.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 577,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 298,83
Coût de l'assurance :8 365,50
Taxe foncière : 607,95€/an
Soit par mois : 50,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs écaillés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 740(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 600
    Isolation toiture: 86 m² × 100€/m² = 8600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 740
    Parquet flottant: 29 m² × 60€/m² = 1740€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salon: 1 salon complet × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 079 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 540 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 371
Revenus locatifs : +6 079
Charges déductibles : -51 371
Résultat foncier Année 1 : -45 292(Déficit de 45 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 892
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 631 €/an
Revenus locatifs : +6 079
Charges déductibles : -4 631
Résultat foncier Années 2+ : 1 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23891.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 07951 3753 692-45 29521 400 €23 895 €23 895 €
26 2014 5363 5941 665--22 231 €
36 3254 4343 4921 891--20 340 €
46 4524 3293 3862 123--18 217 €
56 5814 2193 2772 361--15 855 €
66 7124 1073 1642 606--13 250 €
76 8463 9903 0472 856--10 393 €
86 9833 8692 9273 114--7 279 €
97 1233 7452 8023 378--3 901 €
107 2663 6162 6733 650--251 €
117 4113 4822 5403 929---
127 5593 3442 4024 215---
137 7103 2022 2594 508---
147 8643 0542 1124 810---
158 0222 9021 9595 120---
168 1822 7441 8025 438---
178 3462 5811 6395 765---
188 5132 4131 4706 100---
198 6832 2381 2966 445---
208 8572 0581 1156 799---
219 0341 8729297 162---
229 2141 6797367 535---
239 3991 4805377 919---
249 5871 2743318 313---
259 7781 0611188 718---
TOTAL194 727123 60353 29971 12421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277-6 420+7 697
2+1 2770+1 277
3+1 2770+1 277
4+1 2770+1 277
5+1 2770+1 277
6+1 2770+1 277
7+1 2770+1 277
8+1 2770+1 277
9+1 2770+1 277
10+1 2770+1 277
11+1 277+1 103+174
12+1 277+1 264+13
13+1 277+1 353-76
14+1 277+1 443-166
15+1 277+1 536-259
16+1 277+1 631-354
17+1 277+1 729-452
18+1 277+1 830-553
19+1 277+1 933-656
20+1 277+2 040-763
21+1 277+2 149-872
22+1 277+2 261-984
23+1 277+2 376-1 099
24+1 277+2 494-1 217
25+1 277+2 615-1 338
Total+31 925+21 337+10 588
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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