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Achat : Maison (18370)

VilleChâteaumeillant (18)
Surface65m²
Coût Total98 060€
Loyer Annuel4 746€
Rentabilité4.84%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 753,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 30 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Frais d'agences inclus : 8,9% du prix, Cuisine séparée

Petite maison de ville proche des commodités, dans une commune disposant des principaux commerces de proximité ! Idéal pour un charmant pied à terre proche des sites nautique de Sidiailles, du golf des Dryades à Pouligny-Notre-Dame, de l'étang Merlin pour les pêcheurs, des sentiers de randonnées et des charmants villages pittoresques du Berry. A 3 h30 de Paris, 30 minutes de Montluçon et 15 minutes de La Châtre. La maison se compose d'une entrée, d'un séjour avec cheminée ouverte, d'une cuisine indépendante et d'une petite véranda donnant l'accès à un petit jardin sans vis à vis. W.C indépendant. A l'étage, palier desservant une salle d'eau et deux chambres avec parquet. Grenier sur le dessus. Le bien est raccordé au tout à l'égout. Menuiseries en simple vitrage. Prévoir l'installation d'un système de chauffage. Jardin de 30 m² avec dépendance de 10 m² et appentis au fond du jardin. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier en contactant Carole LELONGT - Agent commercial en immobilier inscrite sous le numéro 884 148 081

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.556452, 2.206287
Total : 98 060€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 45 140€
Valeur du bien : 94 140€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4746€/an
Fourchette totale : 314€ - 498€/mois
Fourchette annuelle : 3771€ - 5974€/an
Rentabilité brute :4.84%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :707,96 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 017 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+2 983€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-52 043€ (-113.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 425,76€
Coût de l'assurance :8 580,25€
Taxe foncière : 474,65€/an
Soit par mois : 39,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 395,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage non existant
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 140 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 900€
    Isolation combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 440€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaumeillant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 746 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 060 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 298 €
Revenus locatifs : +4 746 €
Charges déductibles : -49 298 €
Résultat foncier Année 1 : -44 552 €(Déficit de 44 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 158 €/an
Revenus locatifs : +4 746 €
Charges déductibles : -4 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23151.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 746 €49 301 €3 344 €-44 555 €21 400 €23 155 €23 155 €
24 841 €4 073 €3 255 €768 €--22 387 €
34 938 €3 982 €3 164 €956 €--21 430 €
45 037 €3 887 €3 070 €1 150 €--20 281 €
55 138 €3 790 €2 972 €1 348 €--18 933 €
65 240 €3 688 €2 871 €1 552 €--17 381 €
75 345 €3 584 €2 766 €1 762 €--15 619 €
85 452 €3 475 €2 657 €1 977 €--13 642 €
95 561 €3 363 €2 545 €2 198 €--11 444 €
105 672 €3 247 €2 429 €2 426 €--9 019 €
115 786 €3 127 €2 309 €2 659 €--6 359 €
125 902 €3 002 €2 184 €2 899 €---
136 020 €2 873 €2 056 €3 146 €---
146 140 €2 740 €1 922 €3 400 €---
156 263 €2 602 €1 784 €3 661 €---
166 388 €2 459 €1 641 €3 929 €---
176 516 €2 311 €1 493 €4 205 €---
186 646 €2 158 €1 340 €4 488 €---
196 779 €2 000 €1 182 €4 779 €---
206 915 €1 836 €1 018 €5 079 €---
217 053 €1 666 €848 €5 387 €---
227 194 €1 491 €673 €5 703 €---
237 338 €1 309 €491 €6 029 €---
247 485 €1 121 €303 €6 364 €---
257 634 €926 €108 €6 708 €---
TOTAL152 031 €114 012 €48 426 €38 019 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 019 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+997 €-6 420 €+7 417 €
2+997 €0 €+997 €
3+997 €0 €+997 €
4+997 €0 €+997 €
5+997 €0 €+997 €
6+997 €0 €+997 €
7+997 €0 €+997 €
8+997 €0 €+997 €
9+997 €0 €+997 €
10+997 €0 €+997 €
11+997 €0 €+997 €
12+997 €+870 €+127 €
13+997 €+944 €+53 €
14+997 €+1 020 €-23 €
15+997 €+1 098 €-101 €
16+997 €+1 179 €-182 €
17+997 €+1 261 €-264 €
18+997 €+1 346 €-349 €
19+997 €+1 434 €-437 €
20+997 €+1 524 €-527 €
21+997 €+1 616 €-619 €
22+997 €+1 711 €-714 €
23+997 €+1 809 €-812 €
24+997 €+1 909 €-912 €
25+997 €+2 013 €-1 016 €
Total+24 925 €+13 313 €+11 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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