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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface142m²
Coût Total191 644€
Loyer Annuel14 298€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 836,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme

Pour tout renseignement ou visite, merci de contacter Christine Boussaha-iod

À Villeneuve-sur-Lot, dans un secteur calme et proche des commodités, maison d'environ 142 m² offrant de beaux volumes, implantée sur un terrain de 511 m².

Au rez-de-chaussée, une entrée dessert un salon-salle à manger ainsi qu'une cuisine indépendante et un wc. À l'étage, l'espace nuit se compose de cinq chambres et d'une salle d'eau avec WC.

Divers : menuiseries bois simple vitrage, volets bois, gaz de ville, tout à l'égout

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.385509, 0.737035
Total : 191 644€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 63 340€
Valeur du bien : 182 140€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14298€/an
Fourchette totale : 930€ - 1526€/mois
Fourchette annuelle : 11164€ - 18311€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 838,24 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :261 030 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-142 230€ (-54.5%)
Marge achat-revente :69 386€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 106,29€
Coût de l'assurance :16 768,85€
Taxe foncière : 1 429,77€/an
Soit par mois : 119,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 340 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 940€
    Isolation toiture/combles: 142 m² × 70€/m² = 9940€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs/plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 298 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 644 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 874 €
Revenus locatifs : +14 298 €
Charges déductibles : -71 874 €
Résultat foncier Année 1 : -57 576 €(Déficit de 57 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 534 €/an
Revenus locatifs : +14 298 €
Charges déductibles : -8 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36175.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 298 €71 880 €6 439 €-57 582 €21 400 €36 182 €36 182 €
214 584 €8 369 €6 268 €6 215 €--29 967 €
314 875 €8 192 €6 091 €6 683 €--23 284 €
415 173 €8 009 €5 908 €7 164 €--16 120 €
515 476 €7 820 €5 719 €7 657 €--8 463 €
615 786 €7 624 €5 523 €8 162 €--301 €
716 102 €7 421 €5 321 €8 680 €---
816 424 €7 212 €5 111 €9 212 €---
916 752 €6 995 €4 894 €9 757 €---
1017 087 €6 770 €4 670 €10 317 €---
1117 429 €6 538 €4 438 €10 891 €---
1217 777 €6 298 €4 198 €11 479 €---
1318 133 €6 050 €3 949 €12 083 €---
1418 496 €5 793 €3 692 €12 703 €---
1518 865 €5 527 €3 426 €13 338 €---
1619 243 €5 252 €3 151 €13 991 €---
1719 628 €4 967 €2 867 €14 660 €---
1820 020 €4 673 €2 573 €15 347 €---
1920 421 €4 369 €2 268 €16 052 €---
2020 829 €4 054 €1 953 €16 775 €---
2121 246 €3 728 €1 627 €17 518 €---
2221 671 €3 391 €1 290 €18 280 €---
2322 104 €3 042 €941 €19 062 €---
2422 546 €2 681 €580 €19 865 €---
2522 997 €2 308 €207 €20 689 €---
TOTAL457 959 €208 959 €93 106 €248 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 003 €-6 420 €+9 423 €
2+3 003 €0 €+3 003 €
3+3 003 €0 €+3 003 €
4+3 003 €0 €+3 003 €
5+3 003 €0 €+3 003 €
6+3 003 €0 €+3 003 €
7+3 003 €+2 514 €+489 €
8+3 003 €+2 764 €+239 €
9+3 003 €+2 927 €+76 €
10+3 003 €+3 095 €-92 €
11+3 003 €+3 267 €-264 €
12+3 003 €+3 444 €-441 €
13+3 003 €+3 625 €-622 €
14+3 003 €+3 811 €-808 €
15+3 003 €+4 002 €-999 €
16+3 003 €+4 197 €-1 194 €
17+3 003 €+4 398 €-1 395 €
18+3 003 €+4 604 €-1 601 €
19+3 003 €+4 816 €-1 813 €
20+3 003 €+5 033 €-2 030 €
21+3 003 €+5 255 €-2 252 €
22+3 003 €+5 484 €-2 481 €
23+3 003 €+5 719 €-2 716 €
24+3 003 €+5 960 €-2 957 €
25+3 003 €+6 207 €-3 204 €
Total+75 075 €+74 700 €+375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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