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vente - appartement

Bien expiré
VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface57
Coût Total121 640
Loyer Annuel11 209
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+213
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 929,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation, Salle d eau, Petit prix

GABRIELE IMMOBILIER vous présente en exclusivité à la vente un grand appartement T2 au charme fou avec ses hauts plafonds et ses poutres apparentes, au coeur de la Seyne sur Mer, tout faire à pied avec proximité du Marché, des petits commerces comme du Parking Martini pour stationner ! Dans un petit immeuble sécurisé du centre ancien, derrière le port, cet appartement au 1er étage s'ouvre sur une entrée et couloir desservant la salle d'eau avec wc, une grande chambre ouvrant sur pièce de vie de 27m2 avec sa cuisine semi ouverte de 9m2....des espaces de rangements, une vue urbaine sur zone piétonne et donc au calme, orienté ouest, le soleil baignant le salon et la cuisine dans l'après midi. Volets roulants électriques, double vitrage, chauffage individuel gaz et climatisation. Quelques travaux de rafraichissement à prévoir. Avis aux investisseurs , bon rendement locatif ! A visiter sans tarder ! GABRIELE IMMOBILIER,immatriculé au RCS de TOULON no 978 318 087 / Référence annonce : 205. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.géorisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.102080, 5.880471
Total : 121 640
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 2 840
Valeur du bien : 112 840
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 16.39€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 21.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11209€/an
Fourchette totale : 720€ - 1212€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 14541€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 384,27
Coût de l'assurance :10 339,40
Taxe foncière : 1 120,93€/an
Soit par mois : 93,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage individuel gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 840(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:600
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:600
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:240
    Rénovation chambre (12 m²): 200€/m² × 12 = 2400€, Peinture murs et plafonds: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:200
    Vérification système chauffage gaz: 150€, Main d'œuvre: 50€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 100€/m² × 12 = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 640 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 289
Revenus locatifs : +11 209
Charges déductibles : -8 289
Résultat foncier Année 1 : 2 921

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 449 €/an
Revenus locatifs : +11 209
Charges déductibles : -5 449
Résultat foncier Années 2+ : 5 761 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 2098 2923 9182 917---
211 4335 3463 8126 087---
311 6625 2373 7026 425---
411 8955 1243 5896 772---
512 1335 0073 4727 126---
612 3764 8863 3527 490---
712 6234 7613 2277 862---
812 8764 6333 0988 243---
913 1334 4992 9658 634---
1013 3964 3622 8279 034---
1113 6644 2202 6859 444---
1213 9374 0732 5399 864---
1314 2163 9212 38710 295---
1414 5003 7652 23010 736---
1514 7903 6032 06811 188---
1615 0863 4361 90111 651---
1715 3883 2631 72812 125---
1815 6963 0851 55012 611---
1916 0102 9001 36613 109---
2016 3302 7101 17513 620---
2116 6562 51397814 143---
2216 9902 31077514 680---
2317 3292 10056515 230---
2417 6761 88334815 793---
2518 0291 65912416 371---
TOTAL359 03797 58756 384261 4500Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 450
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 354+875+1 479
2+2 354+1 826+528
3+2 354+1 928+426
4+2 354+2 031+323
5+2 354+2 138+216
6+2 354+2 247+107
7+2 354+2 359-5
8+2 354+2 473-119
9+2 354+2 590-236
10+2 354+2 710-356
11+2 354+2 833-479
12+2 354+2 959-605
13+2 354+3 088-734
14+2 354+3 221-867
15+2 354+3 356-1 002
16+2 354+3 495-1 141
17+2 354+3 637-1 283
18+2 354+3 783-1 429
19+2 354+3 933-1 579
20+2 354+4 086-1 732
21+2 354+4 243-1 889
22+2 354+4 404-2 050
23+2 354+4 569-2 215
24+2 354+4 738-2 384
25+2 354+4 911-2 557
Total+58 850+78 435+-19 585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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