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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrumath (67)
Surface88m²
Coût Total180 524€
Loyer Annuel12 019€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 300 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 469,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Pas de balcon

Au c?ur de Brumath, à proximité immédiate de lénsemble des commodités, découvrez cet appartement F4 à fort potentiel, situé au 3 € et dernier étage d?un immeuble calme et bien tenu, avec un seul logement par palier. D?une surface de 87,74 m² habitables (98,27 m² au sol), l?appartement se distingue par ses volumes généreux et sa belle luminosité. Le bien est équipé d?un chauffage électrique avec un accumulateur et des radiateurs. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant de nombreuses possibilités d?aménagement et de personnalisation, idéal pour un projet de résidence principale ou d?investissement. CERTAINES PHOTOS PRÉSENTENT UN HOMESTAGING VIRTUELLE Un garage et une cave complètent ce bien. Points forts : - Dernier étage - Un seul appartement par palier - Centre-ville - Beaux volumes - Fort potentiel - Garage + cave inclus Bien rare sur le secteur, à découvrir sans tarder.

Ville : Brumath
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67170
Coordonnées : 48.728271, 7.713990
Total : 180 524€
Prix d'acquisition : 129 300€
Travaux : 40 880€
Valeur du bien : 170 180€
Frais de notaire : 10 344€
Coût estimé : 10 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12019€/an
Fourchette totale : 807€ - 1243€/mois
Fourchette annuelle : 9685€ - 14916€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 524€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 934,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 965,35€
Coût de l'assurance :15 795,85€
Taxe foncière : 1 201,92€/an
Soit par mois : 100,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 45 m² (25 m² + 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs des 3 chambres par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 42 m² (14 m² par chambre)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 880 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1300€ = 11700€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs chambres: 42 m² × 40€/m² = 1680€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Brumath). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont ajustés selon les prix régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 019 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 524 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 540 €
Revenus locatifs : +12 019 €
Charges déductibles : -48 540 €
Résultat foncier Année 1 : -36 521 €(Déficit de 36 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 660 €/an
Revenus locatifs : +12 019 €
Charges déductibles : -7 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15121.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 045 €(65% de 129 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 056 €/an
Calcul : 84 045 € × 3,636% = 3 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 019 €48 546 €5 832 €-36 527 €21 400 €15 127 €15 127 €
212 260 €7 509 €5 675 €4 751 €--10 376 €
312 505 €7 346 €5 512 €5 159 €--5 217 €
412 755 €7 178 €5 344 €5 577 €---
513 010 €7 004 €5 170 €6 006 €---
613 270 €6 824 €4 990 €6 446 €---
713 536 €6 639 €4 805 €6 897 €---
813 806 €6 447 €4 613 €7 359 €---
914 082 €6 249 €4 415 €7 834 €---
1014 364 €6 044 €4 211 €8 320 €---
1114 651 €5 833 €3 999 €8 818 €---
1214 944 €5 614 €3 781 €9 330 €---
1315 243 €5 389 €3 555 €9 855 €---
1415 548 €5 156 €3 322 €10 393 €---
1515 859 €4 915 €3 081 €10 944 €---
1616 176 €4 666 €2 832 €11 511 €---
1716 500 €4 409 €2 575 €12 091 €---
1816 830 €4 143 €2 309 €12 687 €---
1917 166 €3 868 €2 035 €13 298 €---
2017 510 €3 585 €1 751 €13 925 €---
2117 860 €3 292 €1 458 €14 568 €---
2218 217 €2 989 €1 155 €15 228 €---
2318 581 €2 676 €842 €15 905 €---
2418 953 €2 353 €519 €16 600 €---
2519 332 €2 019 €185 €17 313 €---
TOTAL384 979 €170 689 €83 965 €214 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 524 €-6 420 €+8 944 €
2+2 524 €0 €+2 524 €
3+2 524 €0 €+2 524 €
4+2 524 €+108 €+2 416 €
5+2 524 €+1 802 €+722 €
6+2 524 €+1 934 €+590 €
7+2 524 €+2 069 €+455 €
8+2 524 €+2 208 €+316 €
9+2 524 €+2 350 €+174 €
10+2 524 €+2 496 €+28 €
11+2 524 €+2 646 €-122 €
12+2 524 €+2 799 €-275 €
13+2 524 €+2 956 €-432 €
14+2 524 €+3 118 €-594 €
15+2 524 €+3 283 €-759 €
16+2 524 €+3 453 €-929 €
17+2 524 €+3 627 €-1 103 €
18+2 524 €+3 806 €-1 282 €
19+2 524 €+3 989 €-1 465 €
20+2 524 €+4 178 €-1 654 €
21+2 524 €+4 370 €-1 846 €
22+2 524 €+4 568 €-2 044 €
23+2 524 €+4 772 €-2 248 €
24+2 524 €+4 980 €-2 456 €
25+2 524 €+5 194 €-2 670 €
Total+63 100 €+64 287 €+-1 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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