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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface88m²
Coût Total197 806€
Loyer Annuel12 773€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 200 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 240,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS GM VAL DE LOIRE vous proposent : Appartement à vendre - TOURS (37200)

37200 TOURS - Secteur Bergeonnerie. Appartement type 5 de 88 M² situé au quatrième étage avec ascenseur et composé comme suit : Une entrée donnant sur une cuisine aménagée, un cellier, un WC et un salon d'environ 18 M². En continuité du salon une salle à manger ouvrable de 12 M² donnant accès à deux chambres de 12,2 et 13,4 M². Salon exposé Ouest avec balcon longeant. Une troisième chambre de 9,2 et une salle d'eau de 4,4 M². Une cave complète le bien. Chauffage individuel avec chaudière gaz de ville - Menuiseries simple vitrage Rafraichissement intérieur à prévoir Copropriété de 232 Lots dont 151 d'habitation. Pas de procédures en cours. Charges de copropriété trimestriel : 357 Euros

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.47.68.15.15

Annonce de l'étude SELAS GM VAL DE LOIRE - Notaires à Joué-lès-Tours - N° SIRET : 77527257800029

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Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 197 806€
Prix d'acquisition : 109 200€
Travaux : 79 870€
Valeur du bien : 189 070€
Frais de notaire : 8 736€
Coût estimé : 8 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12773€/an
Fourchette totale : 841€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 10092€ - 16167€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 424,81 €/m²
Basé sur :620 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 383 €
Prix d'achat :109 200 €
Décote à l'achat :-192 183€ (-63.8%)
Marge achat-revente :103 577€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 806€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 051,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 228,67€
Coût de l'assurance :17 308,02€
Taxe foncière : 1 277,32€/an
Soit par mois : 106,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 119,00€/mois
Soit par an : 1 428,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 064,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de ville par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 870 €(908 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Plomberie: 2000€ = 12000€
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salle à manger:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région Centre-Val de Loire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 895 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 806 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 428 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 163 €
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -90 163 €
Résultat foncier Année 1 : -77 390 €(Déficit de 77 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 293 €/an
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -10 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55989.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 980 €(65% de 109 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 581 €/an
Calcul : 70 980 € × 3,636% = 2 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 773 €90 169 €6 902 €-77 396 €21 400 €55 996 €55 996 €
213 029 €10 119 €6 722 €2 909 €--53 087 €
313 289 €9 933 €6 535 €3 356 €--49 731 €
413 555 €9 740 €6 342 €3 815 €--45 915 €
513 826 €9 539 €6 142 €4 287 €--41 629 €
614 103 €9 332 €5 934 €4 771 €--36 858 €
714 385 €9 117 €5 720 €5 267 €--31 591 €
814 672 €8 895 €5 497 €5 778 €--25 813 €
914 966 €8 664 €5 267 €6 302 €--19 512 €
1015 265 €8 426 €5 028 €6 840 €--12 672 €
1115 570 €8 178 €4 781 €7 392 €--5 280 €
1215 882 €7 922 €4 524 €7 960 €---
1316 200 €7 657 €4 259 €8 543 €---
1416 524 €7 382 €3 984 €9 142 €---
1516 854 €7 097 €3 699 €9 757 €---
1617 191 €6 802 €3 404 €10 389 €---
1717 535 €6 497 €3 099 €11 038 €---
1817 886 €6 180 €2 782 €11 706 €---
1918 243 €5 852 €2 454 €12 391 €---
2018 608 €5 512 €2 115 €13 096 €---
2118 980 €5 161 €1 763 €13 820 €---
2219 360 €4 796 €1 399 €14 564 €---
2319 747 €4 419 €1 021 €15 328 €---
2420 142 €4 028 €630 €16 114 €---
2520 545 €3 622 €225 €16 922 €---
TOTAL409 130 €265 040 €100 229 €144 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 682 €-6 420 €+9 102 €
2+2 682 €0 €+2 682 €
3+2 682 €0 €+2 682 €
4+2 682 €0 €+2 682 €
5+2 682 €0 €+2 682 €
6+2 682 €0 €+2 682 €
7+2 682 €0 €+2 682 €
8+2 682 €0 €+2 682 €
9+2 682 €0 €+2 682 €
10+2 682 €0 €+2 682 €
11+2 682 €0 €+2 682 €
12+2 682 €+2 388 €+294 €
13+2 682 €+2 563 €+119 €
14+2 682 €+2 743 €-61 €
15+2 682 €+2 927 €-245 €
16+2 682 €+3 117 €-435 €
17+2 682 €+3 312 €-630 €
18+2 682 €+3 512 €-830 €
19+2 682 €+3 717 €-1 035 €
20+2 682 €+3 929 €-1 247 €
21+2 682 €+4 146 €-1 464 €
22+2 682 €+4 369 €-1 687 €
23+2 682 €+4 599 €-1 917 €
24+2 682 €+4 834 €-2 152 €
25+2 682 €+5 077 €-2 395 €
Total+67 050 €+44 811 €+22 239 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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