Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleCondom (32)
Surface298m²
Coût Total365 350€
Loyer Annuel24 832€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 120 €
Surface : 298 m²
Prix au m² : 926,58 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison bourgeoise en pierre surplombant la ville et sa cathédrale. Elle offre de beaux volumes et des éléments d'origine bien conservés. Le double séjour ouvre directement sur un beau parc orienté plein sud au calme et sans vis à vis. De grandes chambre avec cheminée et vue sur le jardin. Un garage complète l'ensemble.

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 44.006740, 0.389030
Total : 365 350€
Prix d'acquisition : 276 120€
Travaux : 67 140€
Valeur du bien : 343 260€
Frais de notaire : 22 090€
Coût estimé : 22 090€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 298m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2069€/mois
Loyer annuel estimé : 24832€/an
Fourchette totale : 1563€ - 2739€/mois
Fourchette annuelle : 18761€ - 32867€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :365 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 782,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :103,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 885,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 352,12€
Coût de l'assurance :31 054,75€
Taxe foncière : 2 483,20€/an
Soit par mois : 206,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 069,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 092,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 298 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 298 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre pour 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 140 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940€
    Isolation combles perdus: 298 m² × 40€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€/fenêtre = 18500€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 832 €/an
Calcul : 2 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 365 350 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 242 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 621 €
Revenus locatifs : +24 832 €
Charges déductibles : -82 621 €
Résultat foncier Année 1 : -57 789 €(Déficit de 57 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 481 €/an
Revenus locatifs : +24 832 €
Charges déductibles : -15 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36389.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 276 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 478 €(65% de 276 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 526 €/an
Calcul : 179 478 € × 3,636% = 6 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 832 €82 633 €11 768 €-57 801 €21 400 €36 401 €36 401 €
225 329 €15 175 €11 449 €10 154 €--26 247 €
325 835 €14 846 €11 120 €10 990 €--15 257 €
426 352 €14 506 €10 780 €11 846 €--3 411 €
526 879 €14 155 €10 429 €12 724 €---
627 417 €13 792 €10 067 €13 624 €---
727 965 €13 418 €9 692 €14 547 €---
828 524 €13 031 €9 305 €15 494 €---
929 095 €12 631 €8 905 €16 464 €---
1029 677 €12 218 €8 492 €17 459 €---
1130 270 €11 791 €8 065 €18 479 €---
1230 876 €11 350 €7 625 €19 526 €---
1331 493 €10 895 €7 169 €20 598 €---
1432 123 €10 424 €6 699 €21 699 €---
1532 765 €9 938 €6 213 €22 827 €---
1633 421 €9 436 €5 710 €23 985 €---
1734 089 €8 917 €5 192 €25 172 €---
1834 771 €8 381 €4 656 €26 390 €---
1935 466 €7 827 €4 102 €27 639 €---
2036 176 €7 255 €3 530 €28 920 €---
2136 899 €6 664 €2 939 €30 235 €---
2237 637 €6 054 €2 328 €31 583 €---
2338 390 €5 423 €1 698 €32 967 €---
2439 158 €4 771 €1 046 €34 386 €---
2539 941 €4 098 €373 €35 842 €---
TOTAL795 378 €329 627 €169 352 €465 751 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 215 €-6 420 €+11 635 €
2+5 215 €0 €+5 215 €
3+5 215 €0 €+5 215 €
4+5 215 €0 €+5 215 €
5+5 215 €+2 794 €+2 421 €
6+5 215 €+4 087 €+1 128 €
7+5 215 €+4 364 €+851 €
8+5 215 €+4 648 €+567 €
9+5 215 €+4 939 €+276 €
10+5 215 €+5 238 €-23 €
11+5 215 €+5 544 €-329 €
12+5 215 €+5 858 €-643 €
13+5 215 €+6 180 €-965 €
14+5 215 €+6 510 €-1 295 €
15+5 215 €+6 848 €-1 633 €
16+5 215 €+7 195 €-1 980 €
17+5 215 €+7 552 €-2 337 €
18+5 215 €+7 917 €-2 702 €
19+5 215 €+8 292 €-3 077 €
20+5 215 €+8 676 €-3 461 €
21+5 215 €+9 070 €-3 855 €
22+5 215 €+9 475 €-4 260 €
23+5 215 €+9 890 €-4 675 €
24+5 215 €+10 316 €-5 101 €
25+5 215 €+10 753 €-5 538 €
Total+130 375 €+139 725 €+-9 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →