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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-André (974)
Surface158m²
Coût Total249 126€
Loyer Annuel21 037€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 320 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 021,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

Découvrez cette maison F5 qui séduira les familles et les acquéreurs à la recherche d'un bien offrant de beaux volumes, un grand espace de vie et un excellent potentiel d'aménagement. Proposée à un prix attractif, cette maison bénéficie d'un terrain de 158 m², d'une surface habitable de 98 m² et d'un agréable jardin avec terrasse, idéal pour profiter des beaux jours en toute convivialité.

Dès l'entrée, le rez-de-chaussée offre un séjour et une pièce pouvant être aménagée selon vos besoins en bureau, chambre d'appoint ou espace de télétravail. La cuisine est à rafraîchir, laissant la possibilité de la personnaliser à votre goût. Ce niveau comprend également une salle de bains et un WC et un dégagement.

À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, offrant un cadre de vie confortable pour toute la famille.

À l'extérieur, la terrasse et le jardin permettent de profiter pleinement des moments de détente. Un véritable atout complète ce bien : un grand garage de 70 m², offrant de nombreuses possibilités de stationnement, de stockage ou d'aménagement d'un atelier.

Cette maison représente une belle opportunité pour les acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie tout en bénéficiant de beaux volumes, d'un extérieur agréable et d'un excellent rapport qualité-prix.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Saint-André
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97440
Coordonnées : -20.953861, 55.646654
Total : 249 126€
Prix d'acquisition : 161 320€
Travaux : 74 900€
Valeur du bien : 236 220€
Frais de notaire : 12 906€
Coût estimé : 12 906€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 11.10€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1753€/mois
Loyer annuel estimé : 21037€/an
Fourchette totale : 1365€ - 2252€/mois
Fourchette annuelle : 16375€ - 27025€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 739,13 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 783 €
Prix d'achat :161 320 €
Décote à l'achat :-113 463€ (-41.3%)
Marge achat-revente :25 657€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 126€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :62,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 289,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 043,61€
Coût de l'assurance :18 684,45€
Taxe foncière : 2 103,66€/an
Soit par mois : 175,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 753,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :288,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 500€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 20€ = 20€
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€ = 1920€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture couloir: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 037 €/an
Calcul : 1 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 126 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 990 €
Revenus locatifs : +21 037 €
Charges déductibles : -85 990 €
Résultat foncier Année 1 : -64 953 €(Déficit de 64 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 090 €/an
Revenus locatifs : +21 037 €
Charges déductibles : -11 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43553.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 858 €(65% de 161 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 813 €/an
Calcul : 104 858 € × 3,636% = 3 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 037 €85 998 €8 247 €-64 961 €21 400 €43 561 €43 561 €
221 457 €10 877 €8 026 €10 580 €--32 981 €
321 887 €10 649 €7 798 €11 237 €--21 744 €
422 324 €10 414 €7 563 €11 910 €--9 834 €
522 771 €10 170 €7 319 €12 601 €---
623 226 €9 918 €7 067 €13 308 €---
723 691 €9 657 €6 806 €14 033 €---
824 164 €9 388 €6 537 €14 776 €---
924 648 €9 109 €6 258 €15 538 €---
1025 141 €8 821 €5 970 €16 319 €---
1125 644 €8 523 €5 672 €17 120 €---
1226 156 €8 215 €5 364 €17 941 €---
1326 680 €7 897 €5 046 €18 783 €---
1427 213 €7 568 €4 717 €19 646 €---
1527 757 €7 227 €4 376 €20 530 €---
1628 313 €6 875 €4 024 €21 438 €---
1728 879 €6 511 €3 660 €22 368 €---
1829 456 €6 134 €3 283 €23 322 €---
1930 046 €5 745 €2 894 €24 300 €---
2030 646 €5 343 €2 491 €25 304 €---
2131 259 €4 926 €2 075 €26 333 €---
2231 885 €4 496 €1 645 €27 389 €---
2332 522 €4 051 €1 200 €28 471 €---
2433 173 €3 591 €740 €29 582 €---
2533 836 €3 115 €264 €30 721 €---
TOTAL673 810 €265 220 €119 044 €408 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 418 €-6 420 €+10 838 €
2+4 418 €0 €+4 418 €
3+4 418 €0 €+4 418 €
4+4 418 €0 €+4 418 €
5+4 418 €+830 €+3 588 €
6+4 418 €+3 992 €+426 €
7+4 418 €+4 210 €+208 €
8+4 418 €+4 433 €-15 €
9+4 418 €+4 662 €-244 €
10+4 418 €+4 896 €-478 €
11+4 418 €+5 136 €-718 €
12+4 418 €+5 382 €-964 €
13+4 418 €+5 635 €-1 217 €
14+4 418 €+5 894 €-1 476 €
15+4 418 €+6 159 €-1 741 €
16+4 418 €+6 431 €-2 013 €
17+4 418 €+6 710 €-2 292 €
18+4 418 €+6 997 €-2 579 €
19+4 418 €+7 290 €-2 872 €
20+4 418 €+7 591 €-3 173 €
21+4 418 €+7 900 €-3 482 €
22+4 418 €+8 217 €-3 799 €
23+4 418 €+8 541 €-4 123 €
24+4 418 €+8 875 €-4 457 €
25+4 418 €+9 216 €-4 798 €
Total+110 450 €+122 577 €+-12 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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