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Maison à vendre

VilleSaint-André (974)
Surface158
Coût Total249 126
Loyer Annuel21 037
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+288
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 320 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 021,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

Découvrez cette maison F5 qui séduira les familles et les acquéreurs à la recherche d'un bien offrant de beaux volumes, un grand espace de vie et un excellent potentiel d'aménagement. Proposée à un prix attractif, cette maison bénéficie d'un terrain de 158 m², d'une surface habitable de 98 m² et d'un agréable jardin avec terrasse, idéal pour profiter des beaux jours en toute convivialité.

Dès l'entrée, le rez-de-chaussée offre un séjour et une pièce pouvant être aménagée selon vos besoins en bureau, chambre d'appoint ou espace de télétravail. La cuisine est à rafraîchir, laissant la possibilité de la personnaliser à votre goût. Ce niveau comprend également une salle de bains et un WC et un dégagement.

À l'étage, l'espace nuit se compose de trois chambres, offrant un cadre de vie confortable pour toute la famille.

À l'extérieur, la terrasse et le jardin permettent de profiter pleinement des moments de détente. Un véritable atout complète ce bien : un grand garage de 70 m², offrant de nombreuses possibilités de stationnement, de stockage ou d'aménagement d'un atelier.

Cette maison représente une belle opportunité pour les acquéreurs souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie tout en bénéficiant de beaux volumes, d'un extérieur agréable et d'un excellent rapport qualité-prix.

Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Saint-André
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97440
Coordonnées : -20.953861, 55.646654
Total : 249 126
Prix d'acquisition : 161 320
Travaux : 74 900
Valeur du bien : 236 220
Frais de notaire : 12 906
Coût estimé : 12 906
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 11.10€/m²/mois
Fourchette : 8.64€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1753€/mois
Loyer annuel estimé : 21037€/an
Fourchette totale : 1365€ - 2252€/mois
Fourchette annuelle : 16375€ - 27025€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 739,13 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 783
Prix d'achat :161 320
Décote à l'achat :-113 463 (-41.3%)
Marge achat-revente :25 657€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 126
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 227,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :62,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 289,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 043,61
Coût de l'assurance :18 684,45
Taxe foncière : 2 103,66€/an
Soit par mois : 175,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 753,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :288,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 500
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 20€ = 20€
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€ = 1920€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600
    Peinture couloir: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 037 €/an
Calcul : 1 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 126 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 990
Revenus locatifs : +21 037
Charges déductibles : -85 990
Résultat foncier Année 1 : -64 953(Déficit de 64 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 553
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 090 €/an
Revenus locatifs : +21 037
Charges déductibles : -11 090
Résultat foncier Années 2+ : 9 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43553.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 320
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 858(65% de 161 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 813 €/an
Calcul : 104 858 € × 3,636% = 3 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 03785 9988 247-64 96121 400 €43 561 €43 561 €
221 45710 8778 02610 580--32 981 €
321 88710 6497 79811 237--21 744 €
422 32410 4147 56311 910--9 834 €
522 77110 1707 31912 601---
623 2269 9187 06713 308---
723 6919 6576 80614 033---
824 1649 3886 53714 776---
924 6489 1096 25815 538---
1025 1418 8215 97016 319---
1125 6448 5235 67217 120---
1226 1568 2155 36417 941---
1326 6807 8975 04618 783---
1427 2137 5684 71719 646---
1527 7577 2274 37620 530---
1628 3136 8754 02421 438---
1728 8796 5113 66022 368---
1829 4566 1343 28323 322---
1930 0465 7452 89424 300---
2030 6465 3432 49125 304---
2131 2594 9262 07526 333---
2231 8854 4961 64527 389---
2332 5224 0511 20028 471---
2433 1733 59174029 582---
2533 8363 11526430 721---
TOTAL673 810265 220119 044408 59021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 590
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 418-6 420+10 838
2+4 4180+4 418
3+4 4180+4 418
4+4 4180+4 418
5+4 418+830+3 588
6+4 418+3 992+426
7+4 418+4 210+208
8+4 418+4 433-15
9+4 418+4 662-244
10+4 418+4 896-478
11+4 418+5 136-718
12+4 418+5 382-964
13+4 418+5 635-1 217
14+4 418+5 894-1 476
15+4 418+6 159-1 741
16+4 418+6 431-2 013
17+4 418+6 710-2 292
18+4 418+6 997-2 579
19+4 418+7 290-2 872
20+4 418+7 591-3 173
21+4 418+7 900-3 482
22+4 418+8 217-3 799
23+4 418+8 541-4 123
24+4 418+8 875-4 457
25+4 418+9 216-4 798
Total+110 450+122 577+-12 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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