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Appartement 3 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface48
Coût Total75 140
Loyer Annuel5 614
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 43 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 895,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 48 m² - Appartement 3 pièces 48 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS B&B Notaires vous proposent : Appartement à vendre - AURILLAC (15000)


AURILLAC, La Dorinière, T3 loué au 9ème étage d'un immeuble en copropriété avec ascenseur comprenant entrée, pièce de vie avec placard, deux chambres avec placards, salle d'eau, W.C séparé, cuisine. Cave. Place de parking sécurisé

Remarques et équipements

Les fenêtres sont en double vitrage PVC, les volets sont persiennes métalliques

Le chauffage est collectif au gaz de ville, le raccordement au réseau chaleur bois est prévu


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS B&B Notaires - Notaires à Aurillac - N° SIRET : 34532519500013


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Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/10/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.922190, 2.438892
Total : 75 140
Prix d'acquisition : 43 000
Travaux : 28 700
Valeur du bien : 71 700
Frais de notaire : 3 440
Coût estimé : 3 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5614€/an
Fourchette totale : 360€ - 609€/mois
Fourchette annuelle : 4314€ - 7306€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :409 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 000
Prix d'achat :43 000
Décote à l'achat :-21 000 (-32.8%)
Marge achat-revente :-11 140€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :21,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 394,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 625,43
Coût de l'assurance :6 574,75
Taxe foncière : 561,40€/an
Soit par mois : 46,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 441,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage collectif au gaz de ville pour assurer son efficacité.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 4800€ = 4800€ (coût moyen pour un système de chauffage collectif au gaz, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (coût moyen pour une cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (coût moyen pour une rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 300
    Revêtement sol chambres: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (coût moyen pour revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (coût moyen pour peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 614 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 140 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 054
Revenus locatifs : +5 614
Charges déductibles : -32 054
Résultat foncier Année 1 : -26 440(Déficit de 26 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 040
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 354 €/an
Revenus locatifs : +5 614
Charges déductibles : -3 354
Résultat foncier Années 2+ : 2 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5040.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 61432 0572 532-26 44321 400 €5 043 €5 043 €
25 7263 2892 4652 437--2 606 €
35 8413 2202 3962 621---
45 9583 1482 3242 810---
56 0773 0742 2493 003---
66 1982 9972 1723 202---
76 3222 9172 0933 405---
86 4492 8352 0103 614---
96 5782 7501 9253 828---
106 7092 6611 8374 048---
116 8432 5701 7464 273---
126 9802 4761 6514 504---
137 1202 3781 5544 742---
147 2622 2771 4534 985---
157 4072 1731 3485 235---
167 5562 0641 2405 491---
177 7071 9531 1285 754---
187 8611 8371 0126 024---
198 0181 7178936 301---
208 1781 5937696 585---
218 3421 4656406 877---
228 5091 3325087 177---
238 6791 1953707 484---
248 8531 0532287 800---
259 030906818 124---
TOTAL179 81785 93536 62593 88221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 882
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 179-6 420+7 599
2+1 1790+1 179
3+1 179+5+1 174
4+1 179+843+336
5+1 179+901+278
6+1 179+960+219
7+1 179+1 022+157
8+1 179+1 084+95
9+1 179+1 148+31
10+1 179+1 214-35
11+1 179+1 282-103
12+1 179+1 351-172
13+1 179+1 423-244
14+1 179+1 496-317
15+1 179+1 570-391
16+1 179+1 647-468
17+1 179+1 726-547
18+1 179+1 807-628
19+1 179+1 890-711
20+1 179+1 976-797
21+1 179+2 063-884
22+1 179+2 153-974
23+1 179+2 245-1 066
24+1 179+2 340-1 161
25+1 179+2 437-1 258
Total+29 475+28 164+1 311
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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