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Maison 5 pièces 105 m²

VilleBaho (66)
Surface105
Coût Total173 800
Loyer Annuel12 931
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 105 m² - Maison 5 pièces 105 m²

Située au coeur du village de Baho, cette maison offre un emplacement recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une grande pièce à vivre aux beaux volumes ainsi qu'un garage de 24 m², un véritable atout en coeur de village. À l'étage, la maison dispose de trois chambres, d'un bureau ou chambre d'enfant, d'une salle de bains et d'une salle d'eau, offrant un agencement idéal pour une famille.

Des travaux sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies d'aménagement et de rénovation afin de créer un intérieur à votre image. Une belle opportunité pour les amateurs de projets ou les investisseurs, dans un secteur prisé et rare sur Baho. Fort potentiel - Emplacement de choix - à découvrir sans tarder

Contactez Emilie NOGUERA pour plus d'informations ou programmer une visite au [Coordonnées masquées].

Surface : 105 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 186 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 820 € et 2 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Baho
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66540
Coordonnées : 42.698960, 2.821001
Total : 173 800
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 28 000
Valeur du bien : 163 000
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 10.26€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 13.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12931€/an
Fourchette totale : 819€ - 1419€/mois
Fourchette annuelle : 9822€ - 17023€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,12 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 107
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-79 107 (-36.9%)
Marge achat-revente :40 307€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 225,13
Coût de l'assurance :15 207,50
Taxe foncière : 1 293,07€/an
Soit par mois : 107,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 077,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:200
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Baho (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 931 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 908
Revenus locatifs : +12 931
Charges déductibles : -35 908
Résultat foncier Année 1 : -22 977(Déficit de 22 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 908 €/an
Revenus locatifs : +12 931
Charges déductibles : -7 908
Résultat foncier Années 2+ : 5 023 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1577.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 93135 9146 012-22 98321 400 €1 583 €1 583 €
213 1897 7565 8555 433---
313 4537 5935 6925 860---
413 7227 4245 5236 298---
513 9977 2495 3486 747---
614 2777 0685 1677 208---
714 5626 8814 9797 681---
814 8536 6864 7858 167---
915 1506 4854 5848 665---
1015 4536 2774 3759 177---
1115 7626 0614 1609 701---
1216 0785 8383 93610 240---
1316 3995 6063 70510 793---
1416 7275 3673 46511 360---
1517 0625 1193 21711 943---
1617 4034 8622 96012 541---
1717 7514 5962 69413 155---
1818 1064 3202 41913 786---
1918 4684 0352 13314 433---
2018 8383 7391 83815 098---
2119 2143 4331 53215 781---
2219 5993 1161 21516 482---
2319 9912 78888717 202---
2420 3902 44954717 942---
2520 7982 09719518 702---
TOTAL414 174162 75987 225251 41421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 414
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 715-6 420+9 135
2+2 715+1 155+1 560
3+2 715+1 758+957
4+2 715+1 889+826
5+2 715+2 024+691
6+2 715+2 163+552
7+2 715+2 304+411
8+2 715+2 450+265
9+2 715+2 600+115
10+2 715+2 753-38
11+2 715+2 910-195
12+2 715+3 072-357
13+2 715+3 238-523
14+2 715+3 408-693
15+2 715+3 583-868
16+2 715+3 762-1 047
17+2 715+3 947-1 232
18+2 715+4 136-1 421
19+2 715+4 330-1 615
20+2 715+4 529-1 814
21+2 715+4 734-2 019
22+2 715+4 945-2 230
23+2 715+5 161-2 446
24+2 715+5 383-2 668
25+2 715+5 610-2 895
Total+67 875+75 424+-7 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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