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Arpajon, Résidence les 4 carrieres

Bien expiré
VilleArpajon-sur-Cère (15)
Surface90.53m²
Coût Total147 139€
Loyer Annuel10 170€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 990 €
Surface : 90.53 m²
Prix au m² : 1 214,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement familial à vendre , Arpajon, résidence Les 4 Carrières Situé dans le secteur recherché et calme à Arpajon, découvrez ce bel appartement familial au 1er étage d'une résidence entretenue et sécurisée. Vous serez séduit par ses beaux volumes et son fort potentiel. L'appartement comprend : Une pièce de vie lumineuse 3 chambres confortables Une cuisine indépendante Une salle de bains WC séparés Un agréable balcon Nombreux rangements Les plus : Garage privatif Cave Résidence calme et bien située Proche commerces, écoles et transports Appartement idéal pour une famille ou un premier achat. À visiter sans tarder ! Pour tout complément d'information, contactez nous sur contact@parraturquetimmo.fr ou au 04 71 63 21 49. Ou bien venez directement nous rencontrer à l'agence au 28 Av de la République à Aurillac. N°CPI1501 2024 000 000 001 (6.79 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 25 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3136.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/372175.pdf

Ville : Arpajon-sur-Cère
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15130
Coordonnées : 44.908835, 2.460469
Total : 147 139€
Prix d'acquisition : 109 990€
Travaux : 28 350€
Valeur du bien : 138 340€
Frais de notaire : 8 799€
Coût estimé : 8 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.53m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10170€/an
Fourchette totale : 685€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8215€ - 12590€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 363,25 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 415 €
Prix d'achat :109 990 €
Décote à l'achat :-13 425€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-23 724€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 139€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,33€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 761,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 014,10€
Coût de l'assurance :10 299,73€
Taxe foncière : 1 017,03€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 261,33€/mois
Soit par an : 3 135,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 847,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90.53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 350 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Joints: 420€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:900€
    Peinture chambres: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arpajon-sur-Cère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 139 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 136 €/an
Calcul : 261 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 825 €
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -37 825 €
Résultat foncier Année 1 : -27 655 €(Déficit de 27 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 475 €/an
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -9 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6254.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 494 €(65% de 109 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 494 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 170 €37 830 €4 915 €-27 659 €21 400 €6 259 €6 259 €
210 374 €9 349 €4 784 €1 025 €--5 234 €
310 581 €9 213 €4 648 €1 368 €--3 867 €
410 793 €9 073 €4 508 €1 719 €--2 147 €
511 009 €8 929 €4 364 €2 080 €--67 €
611 229 €8 779 €4 214 €2 450 €---
711 453 €8 624 €4 059 €2 829 €---
811 682 €8 464 €3 899 €3 219 €---
911 916 €8 298 €3 733 €3 618 €---
1012 154 €8 127 €3 562 €4 028 €---
1112 397 €7 949 €3 384 €4 448 €---
1212 645 €7 766 €3 201 €4 879 €---
1312 898 €7 576 €3 011 €5 322 €---
1413 156 €7 380 €2 815 €5 776 €---
1513 419 €7 177 €2 612 €6 242 €---
1613 688 €6 967 €2 402 €6 720 €---
1713 962 €6 750 €2 185 €7 211 €---
1814 241 €6 526 €1 961 €7 715 €---
1914 526 €6 293 €1 728 €8 232 €---
2014 816 €6 053 €1 488 €8 763 €---
2115 112 €5 805 €1 240 €9 308 €---
2215 415 €5 548 €983 €9 867 €---
2315 723 €5 282 €717 €10 441 €---
2416 037 €5 007 €442 €11 030 €---
2516 358 €4 723 €158 €11 636 €---
TOTAL325 757 €213 488 €71 014 €112 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €0 €+2 136 €
3+2 136 €0 €+2 136 €
4+2 136 €0 €+2 136 €
5+2 136 €0 €+2 136 €
6+2 136 €+715 €+1 421 €
7+2 136 €+849 €+1 287 €
8+2 136 €+966 €+1 170 €
9+2 136 €+1 085 €+1 051 €
10+2 136 €+1 208 €+928 €
11+2 136 €+1 334 €+802 €
12+2 136 €+1 464 €+672 €
13+2 136 €+1 597 €+539 €
14+2 136 €+1 733 €+403 €
15+2 136 €+1 873 €+263 €
16+2 136 €+2 016 €+120 €
17+2 136 €+2 163 €-27 €
18+2 136 €+2 315 €-179 €
19+2 136 €+2 470 €-334 €
20+2 136 €+2 629 €-493 €
21+2 136 €+2 792 €-656 €
22+2 136 €+2 960 €-824 €
23+2 136 €+3 132 €-996 €
24+2 136 €+3 309 €-1 173 €
25+2 136 €+3 491 €-1 355 €
Total+53 400 €+33 680 €+19 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 155 jours
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