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Détails du bien

VilleSaintes (17)
Surface45.89
Coût Total96 480
Loyer Annuel7 276
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 45.89 m²
Prix au m² : 1 220,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Mandat exclusif

appartement 29m² dans le centre ville de saintes - Situé en plein centre-ville, découvrez ce charmant appartement de 45m². L'appartement se compose d'une chambre, d'une salle d'eau, ainsi que d'un séjour agréable et lumineux. Vous bénéficierez également d'un petit extérieur, un véritable atout pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. Son emplacement privilégié vous permet de profiter immédiatement de la proximité des commerces, transports, restaurants et commodités. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 6 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 716,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/saintes-17100/778 . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 136 et 1 538 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/saintes-17100/778

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.742545, -0.639734
Total : 96 480
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 36 000
Valeur du bien : 92 000
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.89
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 494€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 8922€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 915,02 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 880
Prix d'achat :56 000
Décote à l'achat :-31 880 (-36.3%)
Marge achat-revente :-8 600€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 886,60
Coût de l'assurance :8 442,00
Taxe foncière : 727,56€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 59,67€/mois
Soit par an : 716,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 606,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection du carrelage et plomberie
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - chambre en bon état mais peut être rafraîchie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation:1 200
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€, Plomberie et réfection: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saintes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 480 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 144
Revenus locatifs : +7 276
Charges déductibles : -41 144
Résultat foncier Année 1 : -33 869(Déficit de 33 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 469
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 144 €/an
Revenus locatifs : +7 276
Charges déductibles : -5 144
Résultat foncier Années 2+ : 2 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12468.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 27641 1483 366-33 87221 400 €12 472 €12 472 €
27 4215 0603 2792 361--10 111 €
37 5704 9693 1882 601--7 510 €
47 7214 8753 0932 846--4 664 €
57 8754 7772 9963 098--1 565 €
68 0334 6762 8953 357---
78 1944 5712 7903 623---
88 3574 4622 6813 895---
98 5254 3502 5694 174---
108 6954 2342 4524 461---
118 8694 1132 3324 756---
129 0463 9882 2075 058---
139 2273 8592 0775 369---
149 4123 7251 9435 687---
159 6003 5861 8046 014---
169 7923 4421 6616 350---
179 9883 2931 5116 695---
1810 1883 1381 3577 049---
1910 3912 9781 1977 413---
2010 5992 8131 0327 786---
2110 8112 6418608 170---
2211 0272 4636828 564---
2311 2482 2794988 969---
2411 4732 0893079 384---
2511 7021 8911109 811---
TOTAL233 040129 41848 887103 62321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 623
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528-6 420+7 948
2+1 5280+1 528
3+1 5280+1 528
4+1 5280+1 528
5+1 5280+1 528
6+1 528+538+990
7+1 528+1 087+441
8+1 528+1 168+360
9+1 528+1 252+276
10+1 528+1 338+190
11+1 528+1 427+101
12+1 528+1 517+11
13+1 528+1 611-83
14+1 528+1 706-178
15+1 528+1 804-276
16+1 528+1 905-377
17+1 528+2 009-481
18+1 528+2 115-587
19+1 528+2 224-696
20+1 528+2 336-808
21+1 528+2 451-923
22+1 528+2 569-1 041
23+1 528+2 691-1 163
24+1 528+2 815-1 287
25+1 528+2 943-1 415
Total+38 200+31 087+7 113
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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