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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface36m²
Coût Total83 200€
Loyer Annuel6 985€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 805,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre

T2 loué Bon Etat -29 Rue Bernard/prox Place Cadenat- Au premier étage d'un immeuble ancien bien entretenu, coquet T2 de 36 m² se composant d'une cuisine indépendante de 10 m², d'un beau séjour, d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC. L'appartement est en bon état. La locataire est présente depuis le 14/09/20. Loyer =470 ? hors charges +30 ? de charges =500 ? charges comprises Versement CAF:426 ? Excellent placement dans un quartier en pleine transformation (le tramway passera juste à côté). Belle opportunité ! Copropriété de 18 lots - dont 17 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 883.00 euros.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.310752, 5.386861
Total : 83 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6985€/an
Fourchette totale : 459€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5511€ - 8853€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 965,52 €/m²
Basé sur :325 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 759 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-5 759€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-12 441€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 421,01€
Coût de l'assurance :7 280,00€
Taxe foncière : 698,49€/an
Soit par mois : 58,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 73,58€/mois
Soit par an : 882,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 582,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 985 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 883 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 665 €
Revenus locatifs : +6 985 €
Charges déductibles : -17 665 €
Résultat foncier Année 1 : -10 681 €(Déficit de 10 681 €)
Imputable sur revenu global : 10 681 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 665 €/an
Revenus locatifs : +6 985 €
Charges déductibles : -4 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 319 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 985 €17 668 €2 796 €-10 683 €10 683 €--
27 125 €4 594 €2 721 €2 531 €---
37 267 €4 517 €2 644 €2 750 €---
47 412 €4 438 €2 565 €2 975 €---
57 561 €4 356 €2 483 €3 205 €---
67 712 €4 270 €2 398 €3 441 €---
77 866 €4 183 €2 310 €3 684 €---
88 023 €4 092 €2 219 €3 932 €---
98 184 €3 997 €2 125 €4 186 €---
108 348 €3 900 €2 027 €4 448 €---
118 515 €3 799 €1 927 €4 715 €---
128 685 €3 695 €1 822 €4 990 €---
138 859 €3 587 €1 715 €5 271 €---
149 036 €3 476 €1 603 €5 560 €---
159 216 €3 360 €1 488 €5 856 €---
169 401 €3 241 €1 368 €6 160 €---
179 589 €3 117 €1 245 €6 471 €---
189 781 €2 990 €1 117 €6 791 €---
199 976 €2 857 €985 €7 119 €---
2010 176 €2 721 €848 €7 455 €---
2110 379 €2 579 €706 €7 800 €---
2210 587 €2 433 €560 €8 154 €---
2310 798 €2 281 €409 €8 517 €---
2411 014 €2 125 €252 €8 890 €---
2511 235 €1 963 €90 €9 272 €---
TOTAL223 727 €100 237 €40 421 €123 490 €10 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 205 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-3 205 €+4 672 €
2+1 467 €+759 €+708 €
3+1 467 €+825 €+642 €
4+1 467 €+892 €+575 €
5+1 467 €+962 €+505 €
6+1 467 €+1 032 €+435 €
7+1 467 €+1 105 €+362 €
8+1 467 €+1 180 €+287 €
9+1 467 €+1 256 €+211 €
10+1 467 €+1 334 €+133 €
11+1 467 €+1 415 €+52 €
12+1 467 €+1 497 €-30 €
13+1 467 €+1 581 €-114 €
14+1 467 €+1 668 €-201 €
15+1 467 €+1 757 €-290 €
16+1 467 €+1 848 €-381 €
17+1 467 €+1 941 €-474 €
18+1 467 €+2 037 €-570 €
19+1 467 €+2 136 €-669 €
20+1 467 €+2 237 €-770 €
21+1 467 €+2 340 €-873 €
22+1 467 €+2 446 €-979 €
23+1 467 €+2 555 €-1 088 €
24+1 467 €+2 667 €-1 200 €
25+1 467 €+2 782 €-1 315 €
Total+36 675 €+37 047 €+-372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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