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Appartement à vendre

VilleAblon-sur-Seine (94)
Surface99m²
Coût Total265 092€
Loyer Annuel19 745€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 900 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 2 423,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 23,8 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, calme, Interphone

À mi-chemin entre la maison et l'appartement, venez découvrir ce bel appartement avec jardin privatif, offrant un cadre de vie agréable. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour avec cheminée ouvrant sur une véranda et le jardin, d'une cuisine meublée et équipée (hors réfrigérateur), deux chambres avec placards, d'une salle de bains et de WC séparés. Une cave complète ce bien. Vous profiterez également d'un grand jardin privatif clos, avec petite terrasse et barbecue. Visite virtuelle disponible sur demande ! (4.30 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ablon-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94480
Coordonnées : 48.725624, 2.421252
Total : 265 092€
Prix d'acquisition : 239 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 245 900€
Frais de notaire : 19 192€
Coût estimé : 19 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 19.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1645€/mois
Loyer annuel estimé : 19745€/an
Fourchette totale : 1410€ - 1920€/mois
Fourchette annuelle : 16924€ - 23036€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 815,69 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 753 €
Prix d'achat :239 900 €
Décote à l'achat :-38 853€ (-13.9%)
Marge achat-revente :13 661€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 284,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :77,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 362,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 361,56€
Coût de l'assurance :23 195,55€
Taxe foncière : 1 974,46€/an
Soit par mois : 164,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 645,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 526,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 745 €/an
Calcul : 1 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 092 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 928 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 274 €
Revenus locatifs : +19 745 €
Charges déductibles : -17 274 €
Résultat foncier Année 1 : 2 470 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 274 €/an
Revenus locatifs : +19 745 €
Charges déductibles : -11 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 470 €/an
Prix d'achat du bien : 239 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 935 €(65% de 239 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 670 €/an
Calcul : 155 935 € × 3,636% = 5 670 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 745 €17 283 €8 380 €2 462 €---
220 139 €11 054 €8 152 €9 085 €---
320 542 €10 818 €7 916 €9 724 €---
420 953 €10 574 €7 672 €10 379 €---
521 372 €10 323 €7 421 €11 049 €---
621 800 €10 063 €7 161 €11 736 €---
722 236 €9 795 €6 893 €12 441 €---
822 680 €9 518 €6 616 €13 162 €---
923 134 €9 232 €6 330 €13 902 €---
1023 597 €8 937 €6 035 €14 659 €---
1124 069 €8 633 €5 730 €15 436 €---
1224 550 €8 318 €5 416 €16 232 €---
1325 041 €7 993 €5 091 €17 048 €---
1425 542 €7 658 €4 756 €17 884 €---
1526 053 €7 312 €4 409 €18 741 €---
1626 574 €6 954 €4 052 €19 620 €---
1727 105 €6 585 €3 683 €20 520 €---
1827 647 €6 204 €3 302 €21 443 €---
1928 200 €5 810 €2 908 €22 390 €---
2028 764 €5 404 €2 502 €23 360 €---
2129 339 €4 985 €2 082 €24 355 €---
2229 926 €4 552 €1 649 €25 375 €---
2330 525 €4 105 €1 202 €26 420 €---
2431 135 €3 643 €741 €27 492 €---
2531 758 €3 166 €264 €28 592 €---
TOTAL632 425 €198 919 €120 362 €433 507 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 146 €+739 €+3 407 €
2+4 146 €+2 726 €+1 420 €
3+4 146 €+2 917 €+1 229 €
4+4 146 €+3 114 €+1 032 €
5+4 146 €+3 315 €+831 €
6+4 146 €+3 521 €+625 €
7+4 146 €+3 732 €+414 €
8+4 146 €+3 949 €+197 €
9+4 146 €+4 170 €-24 €
10+4 146 €+4 398 €-252 €
11+4 146 €+4 631 €-485 €
12+4 146 €+4 870 €-724 €
13+4 146 €+5 114 €-968 €
14+4 146 €+5 365 €-1 219 €
15+4 146 €+5 622 €-1 476 €
16+4 146 €+5 886 €-1 740 €
17+4 146 €+6 156 €-2 010 €
18+4 146 €+6 433 €-2 287 €
19+4 146 €+6 717 €-2 571 €
20+4 146 €+7 008 €-2 862 €
21+4 146 €+7 306 €-3 160 €
22+4 146 €+7 612 €-3 466 €
23+4 146 €+7 926 €-3 780 €
24+4 146 €+8 248 €-4 102 €
25+4 146 €+8 578 €-4 432 €
Total+103 650 €+130 052 €+-26 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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