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Maison à vendre

VilleGarrey (40)
Surface280
Coût Total418 550
Loyer Annuel28 771
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, calme, Piscine, Non meublé

Située dans un environnement paisible à Garrey, cette maison indépendante d'environ 280 m², construite en 1900, séduit par son charme authentique et ses volumes généreux. Elle offre une configuration idéale pour une grande famille, une activité de chambres d'hôtes ou un projet bi-familial, grâce à la possibilité d'aménager deux logements indépendants au sein de la maison.

La maison se compose de :

  • 6 chambres spacieuses ,
  • Un séjour lumineux aux volumes confortables,
  • Plusieurs espaces permettant une organisation personnalisée (séparation en deux habitations envisageable).

À l'extérieur, profitez d'un terrain entièrement clôturé avec portail électrique, d'un jardin intimiste, d'une terrasse ensoleillée et d'une piscine au sel 4×8 , parfaite pour se détendre.

Une dépendance d'environ 29 m² complète l'ensemble, offrant de nombreuses possibilités (atelier, stockage, espace hobby…). Un garage sous la maison d'environ 70 m² assure un stationnement pratique et sécurisé.

L'état général est bon, avec un potentiel de rafraîchissement permettant de personnaliser et valoriser les lieux selon vos goûts.

Points forts :

  • Possibilité de créer 2 logements distincts
  • Piscine au sel 4×8
  • Terrain entièrement clôturé avec portail électrique
  • Garage sous maison d'environ 70 m²
  • Dépendance d'environ 29 m² Calme, charme et grands volumes

Une opportunité rare , idéale pour un projet familial ou touristique.

Contactez-nous pour plus d'informations ou organiser une visite. Référence agence : 9361

Ville : Garrey
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40180
Coordonnées : 43.673550, -0.897170
Total : 418 550
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 78 350
Valeur du bien : 393 350
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2398€/mois
Loyer annuel estimé : 28771€/an
Fourchette totale : 1838€ - 3128€/mois
Fourchette annuelle : 22055€ - 37532€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,36 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :532 661
Prix d'achat :315 000
Décote à l'achat :-217 661 (-40.9%)
Marge achat-revente :114 111€ (21.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :418 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 044,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :122,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 166,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 676,05
Coût de l'assurance :36 623,13
Taxe foncière : 2 877,08€/an
Soit par mois : 239,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 397,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 405,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 280 m²)
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes et modernisation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 350(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:42 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1200€ = 42000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€ = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€ = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€ = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 398 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 771 €/an
Calcul : 2 398 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 418 550 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 465 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 201
Revenus locatifs : +28 771
Charges déductibles : -96 201
Résultat foncier Année 1 : -67 431(Déficit de 67 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 031
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 851 €/an
Revenus locatifs : +28 771
Charges déductibles : -17 851
Résultat foncier Années 2+ : 10 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46030.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 77196 21513 523-67 44421 400 €46 044 €46 044 €
229 34617 49913 15711 847--34 197 €
329 93317 12212 78012 811--21 386 €
430 53216 73212 39013 800--7 586 €
531 14216 32911 98714 814---
631 76515 91211 57015 853---
732 40115 48211 14016 918---
833 04915 03810 69618 011---
933 71014 57910 23719 131---
1034 38414 1049 76220 279---
1135 07113 6149 27221 457---
1235 77313 1088 76622 665---
1336 48812 5848 24223 904---
1437 21812 0447 70225 174---
1537 96211 4857 14326 477---
1638 72210 9086 56627 814---
1739 49610 3125 97029 184---
1840 2869 6965 35430 590---
1941 0929 0594 71732 033---
2041 9148 4024 06033 512---
2142 7527 7223 38035 030---
2243 6077 0202 67836 587---
2344 4796 2951 95338 184---
2445 3695 5451 20339 823---
2546 2764 77142941 505---
TOTAL921 536381 576194 676539 96021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 539 960
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 042-6 420+12 462
2+6 0420+6 042
3+6 0420+6 042
4+6 0420+6 042
5+6 042+2 168+3 874
6+6 042+4 756+1 286
7+6 042+5 075+967
8+6 042+5 403+639
9+6 042+5 739+303
10+6 042+6 084-42
11+6 042+6 437-395
12+6 042+6 800-758
13+6 042+7 171-1 129
14+6 042+7 552-1 510
15+6 042+7 943-1 901
16+6 042+8 344-2 302
17+6 042+8 755-2 713
18+6 042+9 177-3 135
19+6 042+9 610-3 568
20+6 042+10 054-4 012
21+6 042+10 509-4 467
22+6 042+10 976-4 934
23+6 042+11 455-5 413
24+6 042+11 947-5 905
25+6 042+12 451-6 409
Total+151 050+161 988+-10 938
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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