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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface166m²
Coût Total304 830€
Loyer Annuel18 228€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 415,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 26 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

L'Agence Immobilière Du Chateau vous propose ce Magnifique Appartement avec le charme de l'Haussmannien conservé : parquet massif, grandes ouvertures, hauts plafonds, cheminée, moulures …

Il se compose d'une belle entrée avec rangement et cellier attenant, double salon / salle à manger, très lumineux, salle de bains avec douche et baignoire, cuisine équipée et séparée et 3 grandes chambres.

Au 1er étage d'un immeuble de caractère en plein centre-ville.

Place de Parking réservée à l'arrière de la copropriété (Rare en centre-ville)

Chauffage Gaz individuel. Venez le découvrir

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.648990, 6.838230
Total : 304 830€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 51 030€
Valeur du bien : 286 030€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18228€/an
Fourchette totale : 1183€ - 1950€/mois
Fourchette annuelle : 14198€ - 23402€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 088,24 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 648 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :+54 352€ (+30.1%)
Marge achat-revente :-124 182€ (-68.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 509,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :88,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 598,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 095,38€
Coût de l'assurance :26 672,63€
Taxe foncière : 1 822,79€/an
Soit par mois : 151,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 518,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 166 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 030 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:1 650€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 30€/m² = 1650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 228 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 830 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 067 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 152 €
Revenus locatifs : +18 228 €
Charges déductibles : -64 152 €
Résultat foncier Année 1 : -45 924 €(Déficit de 45 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 122 €/an
Revenus locatifs : +18 228 €
Charges déductibles : -13 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24524.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 228 €64 162 €10 242 €-45 934 €21 400 €24 534 €24 534 €
218 592 €12 860 €9 970 €5 732 €--18 802 €
318 964 €12 579 €9 689 €6 386 €--12 416 €
419 344 €12 288 €9 398 €7 056 €--5 360 €
519 730 €11 986 €9 097 €7 744 €---
620 125 €11 675 €8 785 €8 450 €---
720 528 €11 353 €8 463 €9 175 €---
820 938 €11 019 €8 130 €9 919 €---
921 357 €10 674 €7 785 €10 682 €---
1021 784 €10 318 €7 428 €11 466 €---
1122 220 €9 948 €7 059 €12 271 €---
1222 664 €9 567 €6 677 €13 098 €---
1323 117 €9 171 €6 282 €13 946 €---
1423 580 €8 763 €5 873 €14 817 €---
1524 051 €8 340 €5 450 €15 711 €---
1624 532 €7 902 €5 013 €16 630 €---
1725 023 €7 450 €4 560 €17 573 €---
1825 523 €6 982 €4 092 €18 542 €---
1926 034 €6 497 €3 608 €19 537 €---
2026 555 €5 996 €3 107 €20 558 €---
2127 086 €5 478 €2 588 €21 608 €---
2227 627 €4 942 €2 052 €22 686 €---
2328 180 €4 387 €1 497 €23 793 €---
2428 744 €3 813 €923 €24 931 €---
2529 318 €3 219 €329 €26 099 €---
TOTAL583 845 €271 368 €148 095 €312 477 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 477 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828 €-6 420 €+10 248 €
2+3 828 €0 €+3 828 €
3+3 828 €0 €+3 828 €
4+3 828 €0 €+3 828 €
5+3 828 €+715 €+3 113 €
6+3 828 €+2 535 €+1 293 €
7+3 828 €+2 752 €+1 076 €
8+3 828 €+2 976 €+852 €
9+3 828 €+3 205 €+623 €
10+3 828 €+3 440 €+388 €
11+3 828 €+3 681 €+147 €
12+3 828 €+3 929 €-101 €
13+3 828 €+4 184 €-356 €
14+3 828 €+4 445 €-617 €
15+3 828 €+4 713 €-885 €
16+3 828 €+4 989 €-1 161 €
17+3 828 €+5 272 €-1 444 €
18+3 828 €+5 563 €-1 735 €
19+3 828 €+5 861 €-2 033 €
20+3 828 €+6 168 €-2 340 €
21+3 828 €+6 482 €-2 654 €
22+3 828 €+6 806 €-2 978 €
23+3 828 €+7 138 €-3 310 €
24+3 828 €+7 479 €-3 651 €
25+3 828 €+7 830 €-4 002 €
Total+95 700 €+93 743 €+1 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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