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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGenay (69)
Surface276m²
Coût Total413 056€
Loyer Annuel42 360€
Rentabilité10.26%
Cashflow/mois+1 039€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 000 €
Surface : 276 m²
Prix au m² : 1 177,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

à vendre en exclusivité chez BtoBed

Sur la commune de Genay

Ensemble immobilier issu d'une division composé de deux lots : -Une maison T3 (voir lot 4 sur le plan) rénovée d'environ 70 m2 composée au RDC d'une pièce de vie, cuisine ouverte, WC/cellier accès jardin de plain pied. À l'étage, vous trouverez deux belles chambres avec placard, une salle de douche avec WC. Possibilité d'exploiter les combles. Pas de travaux à prévoir, était loué 1.000 euros/mois.

-Dans le prolongement vous trouverez un bâtiment à rénover dans lequel vous aurez la possibilité de créer un ou plusieurs logements (environ 200 m2) Lot 5 et 6. Il y a beaucoup de possibilités d'aménagements. Des espace couverts peuvent également faire office de terrasse ou garages.

Cour d'environ 300 m2

Devis, plans d'aménagement et suivi des travaux possible sur demande.

N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1780.00 et 2400.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Genay
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69730
Coordonnées : 45.890587, 4.837575
Total : 413 056€
Prix d'acquisition : 325 000€
Travaux : 62 056€
Valeur du bien : 387 056€
Frais de notaire : 26 000€
Coût estimé : 26 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 276m²
Loyer prédit : 12.79€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 3530€/mois
Loyer annuel estimé : 42360€/an
Fourchette totale : 2633€ - 4732€/mois
Fourchette annuelle : 31597€ - 56788€/an
Rentabilité brute :10.26%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 13.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 844 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 060 944 €
Prix d'achat :325 000 €
Décote à l'achat :-735 944€ (-69.4%)
Marge achat-revente :647 888€ (61.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :413 056€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 017,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :120,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 137,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 120,68€
Coût de l'assurance :36 142,40€
Taxe foncière : 4 235,97€/an
Soit par mois : 353,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 529,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 490,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 039,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 276 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 276 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 056 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:15 456€
    Isolation des combles: 276 m² × 56€/m² = 15456€, Main d'œuvre: 24€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 200€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 800€ = 27200€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Peinture salon:760€
    Peinture salon: 38 m² × 20€/m² = 760€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (Genay). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés en fonction des tarifs régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 656€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 360 €/an
Calcul : 3 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 413 056 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 446 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 056 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 070 €
Revenus locatifs : +42 360 €
Charges déductibles : -81 070 €
Résultat foncier Année 1 : -38 710 €(Déficit de 38 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 014 €/an
Revenus locatifs : +42 360 €
Charges déductibles : -19 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17309.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250 €(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 360 €81 083 €13 345 €-38 723 €21 400 €17 323 €17 323 €
243 207 €18 666 €12 985 €24 541 €---
344 071 €18 294 €12 612 €25 777 €---
444 952 €17 909 €12 227 €27 044 €---
545 851 €17 511 €11 829 €28 340 €---
646 769 €17 100 €11 419 €29 668 €---
747 704 €16 676 €10 994 €31 028 €---
848 658 €16 237 €10 555 €32 421 €---
949 631 €15 784 €10 102 €33 847 €---
1050 624 €15 316 €9 634 €35 308 €---
1151 636 €14 832 €9 150 €36 804 €---
1252 669 €14 332 €8 651 €38 337 €---
1353 722 €13 816 €8 134 €39 906 €---
1454 797 €13 282 €7 601 €41 514 €---
1555 893 €12 731 €7 049 €43 162 €---
1657 011 €12 162 €6 480 €44 849 €---
1758 151 €11 573 €5 891 €46 578 €---
1859 314 €10 965 €5 283 €48 349 €---
1960 500 €10 337 €4 655 €50 163 €---
2061 710 €9 688 €4 006 €52 022 €---
2162 944 €9 017 €3 336 €53 927 €---
2264 203 €8 325 €2 643 €55 879 €---
2365 487 €7 609 €1 927 €57 878 €---
2466 797 €6 869 €1 187 €59 928 €---
2568 133 €6 105 €423 €62 028 €---
TOTAL1 356 793 €396 218 €192 121 €960 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 960 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 360 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 896 €-6 420 €+15 316 €
2+8 896 €+2 165 €+6 731 €
3+8 896 €+7 733 €+1 163 €
4+8 896 €+8 113 €+783 €
5+8 896 €+8 502 €+394 €
6+8 896 €+8 900 €-4 €
7+8 896 €+9 308 €-412 €
8+8 896 €+9 726 €-830 €
9+8 896 €+10 154 €-1 258 €
10+8 896 €+10 592 €-1 696 €
11+8 896 €+11 041 €-2 145 €
12+8 896 €+11 501 €-2 605 €
13+8 896 €+11 972 €-3 076 €
14+8 896 €+12 454 €-3 558 €
15+8 896 €+12 948 €-4 052 €
16+8 896 €+13 455 €-4 559 €
17+8 896 €+13 973 €-5 077 €
18+8 896 €+14 505 €-5 609 €
19+8 896 €+15 049 €-6 153 €
20+8 896 €+15 607 €-6 711 €
21+8 896 €+16 178 €-7 282 €
22+8 896 €+16 764 €-7 868 €
23+8 896 €+17 364 €-8 468 €
24+8 896 €+17 978 €-9 082 €
25+8 896 €+18 608 €-9 712 €
Total+222 400 €+288 173 €+-65 773 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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