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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface45m²
Coût Total75 790€
Loyer Annuel6 814€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 64 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 422,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m²

A VENDRE QUARTIER HOPITAL très bel appartement de type II comprenant entrée, séjour donnant sur terrasse, cuisine moderne équipée, une salle de bains, toilette indépendant et une chambre. Place de parking privée, une cave. Copropriété calme et bien entretenue avec ascenseur Charges mensuelles de 176€ tout inclus. DPE D 154 - GES D 32 Les informations sur les risques naturels auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr

Contactez votre conseillère Mélanie MAUFFROY [Coordonnées masquées]

Surface : 45 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/01/2026

Consommation énergie primaire : 154 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 147 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 550 € et 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.273354, 4.082220
Total : 75 790€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 6 670€
Valeur du bien : 70 670€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6814€/an
Fourchette totale : 454€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5449€ - 8520€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 036,78€
Coût de l'assurance :6 631,63€
Taxe foncière : 681,40€/an
Soit par mois : 56,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 567,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 670 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:340€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 34€/m² = 340€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture des murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:850€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 34€/m² = 850€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les rénovations de salle de bain sont basées sur un coût moyen de 1000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 814 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 790 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 348 €
Revenus locatifs : +6 814 €
Charges déductibles : -12 348 €
Résultat foncier Année 1 : -5 534 €(Déficit de 5 534 €)
Imputable sur revenu global : 5 534 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 678 €/an
Revenus locatifs : +6 814 €
Charges déductibles : -5 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 136 €/an
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 814 €12 351 €2 622 €-5 537 €5 537 €--
26 950 €5 612 €2 553 €1 338 €---
37 089 €5 541 €2 482 €1 549 €---
47 231 €5 467 €2 408 €1 764 €---
57 376 €5 391 €2 332 €1 985 €---
67 523 €5 312 €2 253 €2 211 €---
77 674 €5 230 €2 171 €2 444 €---
87 827 €5 145 €2 087 €2 682 €---
97 984 €5 058 €1 999 €2 926 €---
108 143 €4 967 €1 908 €3 177 €---
118 306 €4 873 €1 814 €3 434 €---
128 472 €4 775 €1 717 €3 697 €---
138 642 €4 674 €1 616 €3 967 €---
148 815 €4 570 €1 511 €4 245 €---
158 991 €4 462 €1 403 €4 529 €---
169 171 €4 350 €1 291 €4 821 €---
179 354 €4 234 €1 175 €5 121 €---
189 541 €4 113 €1 055 €5 428 €---
199 732 €3 989 €930 €5 743 €---
209 927 €3 860 €801 €6 067 €---
2110 125 €3 727 €668 €6 399 €---
2210 328 €3 589 €530 €6 739 €---
2310 534 €3 445 €387 €7 089 €---
2410 745 €3 297 €239 €7 448 €---
2510 960 €3 144 €85 €7 816 €---
TOTAL218 254 €121 173 €38 037 €97 081 €5 537 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 661 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 431 €-1 661 €+3 092 €
2+1 431 €+402 €+1 029 €
3+1 431 €+465 €+966 €
4+1 431 €+529 €+902 €
5+1 431 €+595 €+836 €
6+1 431 €+663 €+768 €
7+1 431 €+733 €+698 €
8+1 431 €+805 €+626 €
9+1 431 €+878 €+553 €
10+1 431 €+953 €+478 €
11+1 431 €+1 030 €+401 €
12+1 431 €+1 109 €+322 €
13+1 431 €+1 190 €+241 €
14+1 431 €+1 273 €+158 €
15+1 431 €+1 359 €+72 €
16+1 431 €+1 446 €-15 €
17+1 431 €+1 536 €-105 €
18+1 431 €+1 628 €-197 €
19+1 431 €+1 723 €-292 €
20+1 431 €+1 820 €-389 €
21+1 431 €+1 920 €-489 €
22+1 431 €+2 022 €-591 €
23+1 431 €+2 127 €-696 €
24+1 431 €+2 234 €-803 €
25+1 431 €+2 345 €-914 €
Total+35 775 €+29 124 €+6 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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