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Sarrebourg centre beau duplex au dernier étage de 98m2 au sol avec ascenseur libre d’occupation

Bien expiré
VilleSarrebourg (57)
Surface98m²
Coût Total159 220€
Loyer Annuel10 378€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 887,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 3 pièces

Appartement comprenant :

  • entrée, salon-séjour, cuisine ouverte, une chambre, salle de bains, wc.

  • à l'étage : mezzanine bureau, une chambre, salle d'eau wc.

Appartement lumineux présentant de beaux volumes.

Dominique. Heitzmann Agent commercial

[Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

RSAC n° à Metz

Foncia Sarrebourg

2 Place de la Gare - 57400 Sarrebourg - CPI74[Coordonnées masquées]12160

Ville : Sarrebourg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57400
Coordonnées : 48.734980, 7.051900
Total : 159 220€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 65 260€
Valeur du bien : 152 260€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10378€/an
Fourchette totale : 675€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8097€ - 13301€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 828,68€
Coût de l'assurance :13 931,75€
Taxe foncière : 1 037,77€/an
Soit par mois : 86,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 864,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 260 €(666 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 260€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 98 m² × 120€/m² = 11760€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:23 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarrebourg (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 378 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 105 €
Revenus locatifs : +10 378 €
Charges déductibles : -72 105 €
Résultat foncier Année 1 : -61 727 €(Déficit de 61 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 845 €/an
Revenus locatifs : +10 378 €
Charges déductibles : -6 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40327.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 378 €72 110 €5 255 €-61 732 €21 400 €40 332 €40 332 €
210 585 €6 709 €5 114 €3 876 €--36 456 €
310 797 €6 564 €4 969 €4 233 €--32 223 €
411 013 €6 413 €4 818 €4 599 €--27 624 €
511 233 €6 258 €4 663 €4 975 €--22 648 €
611 458 €6 097 €4 502 €5 361 €--17 288 €
711 687 €5 931 €4 336 €5 756 €--11 532 €
811 921 €5 759 €4 164 €6 161 €--5 371 €
912 159 €5 582 €3 987 €6 577 €---
1012 402 €5 398 €3 803 €7 004 €---
1112 650 €5 208 €3 613 €7 442 €---
1212 903 €5 012 €3 417 €7 892 €---
1313 161 €4 809 €3 214 €8 353 €---
1413 425 €4 599 €3 004 €8 826 €---
1513 693 €4 382 €2 787 €9 311 €---
1613 967 €4 157 €2 562 €9 810 €---
1714 246 €3 926 €2 330 €10 321 €---
1814 531 €3 686 €2 091 €10 846 €---
1914 822 €3 438 €1 843 €11 384 €---
2015 118 €3 181 €1 586 €11 937 €---
2115 421 €2 916 €1 321 €12 504 €---
2215 729 €2 642 €1 047 €13 087 €---
2316 044 €2 359 €764 €13 685 €---
2416 365 €2 066 €471 €14 299 €---
2516 692 €1 763 €168 €14 929 €---
TOTAL332 401 €180 965 €75 829 €151 436 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 179 €-6 420 €+8 599 €
2+2 179 €0 €+2 179 €
3+2 179 €0 €+2 179 €
4+2 179 €0 €+2 179 €
5+2 179 €0 €+2 179 €
6+2 179 €0 €+2 179 €
7+2 179 €0 €+2 179 €
8+2 179 €0 €+2 179 €
9+2 179 €+362 €+1 817 €
10+2 179 €+2 101 €+78 €
11+2 179 €+2 233 €-54 €
12+2 179 €+2 367 €-188 €
13+2 179 €+2 506 €-327 €
14+2 179 €+2 648 €-469 €
15+2 179 €+2 793 €-614 €
16+2 179 €+2 943 €-764 €
17+2 179 €+3 096 €-917 €
18+2 179 €+3 254 €-1 075 €
19+2 179 €+3 415 €-1 236 €
20+2 179 €+3 581 €-1 402 €
21+2 179 €+3 751 €-1 572 €
22+2 179 €+3 926 €-1 747 €
23+2 179 €+4 105 €-1 926 €
24+2 179 €+4 290 €-2 111 €
25+2 179 €+4 479 €-2 300 €
Total+54 475 €+45 431 €+9 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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