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Maison 5 pièces 120 m²

VilleFerrals-les-Corbières (11)
Surface120m²
Coût Total182 940€
Loyer Annuel12 197€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 120 m²

FERRALS LES CORBIERES - Dans le centre du village, maison T3 de 120m² composée : Au rez-de-chaussée :

  • une entrée
  • une chambre avec un point d'eau
  • une dressing
  • un appartement T2 avec entrée indépendante

Au 1er étage :

  • un séjour - cuisine
  • une chambre
  • une salle de bain avec douche et baignoire
  • un WC indépendant

Au 2ème étage :

  • un grenier de 30m²
  • une terrasse tropézienne semi-ouverte de 30m²

Prévoir système de chauffage.

ATOUTS : Taxe foncière faible / Possibilité de revenus avec location saisonnière / Un terrain de loisir de 700m² non attenant

CONTACT : Amélie O6.26.74.55.56

La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité de Amélie DOUBLET, agent immobilier au sein de l'agence GRIMOIS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Narbonne sous le numéro 814 456 398 00027.

Les honoraires à la charge du vendeur.

Surface : 120 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ferrals-les-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.148163, 2.727665
Total : 182 940€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 46 860€
Valeur du bien : 172 860€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12197€/an
Fourchette totale : 740€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 8884€ - 16747€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 297,61 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 714 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-29 714€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-27 226€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 812,23€
Coût de l'assurance :16 007,25€
Taxe foncière : 1 219,73€/an
Soit par mois : 101,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m² (grenier)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sol en bon état mais à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 860 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Isolation - Isolation combles:2 100€
    Isolation combles: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 50€/m² = 400€, Éléments sanitaires: 400€. Main d'œuvre: 0€.
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse). Main d'œuvre: 0€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferrals-les-Corbières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 043 €
Revenus locatifs : +12 197 €
Charges déductibles : -55 043 €
Résultat foncier Année 1 : -42 845 €(Déficit de 42 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 183 €/an
Revenus locatifs : +12 197 €
Charges déductibles : -8 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21445.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 197 €55 049 €6 329 €-42 851 €21 400 €21 451 €21 451 €
212 441 €8 023 €6 163 €4 418 €--17 033 €
312 690 €7 851 €5 991 €4 839 €--12 194 €
412 944 €7 673 €5 813 €5 271 €--6 924 €
513 203 €7 489 €5 629 €5 714 €--1 210 €
613 467 €7 299 €5 439 €6 168 €---
713 736 €7 101 €5 241 €6 635 €---
814 011 €6 897 €5 037 €7 114 €---
914 291 €6 685 €4 825 €7 606 €---
1014 577 €6 466 €4 606 €8 111 €---
1114 868 €6 238 €4 378 €8 630 €---
1215 166 €6 003 €4 143 €9 162 €---
1315 469 €5 760 €3 900 €9 709 €---
1415 778 €5 508 €3 648 €10 271 €---
1516 094 €5 246 €3 386 €10 848 €---
1616 416 €4 976 €3 116 €11 440 €---
1716 744 €4 696 €2 836 €12 048 €---
1817 079 €4 406 €2 546 €12 673 €---
1917 421 €4 106 €2 246 €13 315 €---
2017 769 €3 795 €1 935 €13 974 €---
2118 124 €3 473 €1 613 €14 652 €---
2218 487 €3 139 €1 279 €15 348 €---
2318 857 €2 794 €934 €16 063 €---
2419 234 €2 436 €576 €16 798 €---
2519 619 €2 066 €206 €17 553 €---
TOTAL390 682 €185 173 €91 812 €205 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-6 420 €+8 981 €
2+2 561 €0 €+2 561 €
3+2 561 €0 €+2 561 €
4+2 561 €0 €+2 561 €
5+2 561 €0 €+2 561 €
6+2 561 €+1 487 €+1 074 €
7+2 561 €+1 991 €+570 €
8+2 561 €+2 134 €+427 €
9+2 561 €+2 282 €+279 €
10+2 561 €+2 433 €+128 €
11+2 561 €+2 589 €-28 €
12+2 561 €+2 749 €-188 €
13+2 561 €+2 913 €-352 €
14+2 561 €+3 081 €-520 €
15+2 561 €+3 254 €-693 €
16+2 561 €+3 432 €-871 €
17+2 561 €+3 614 €-1 053 €
18+2 561 €+3 802 €-1 241 €
19+2 561 €+3 995 €-1 434 €
20+2 561 €+4 192 €-1 631 €
21+2 561 €+4 396 €-1 835 €
22+2 561 €+4 604 €-2 043 €
23+2 561 €+4 819 €-2 258 €
24+2 561 €+5 039 €-2 478 €
25+2 561 €+5 266 €-2 705 €
Total+64 025 €+61 653 €+2 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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