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Achat duplex

Bien expiré
VilleGilly-sur-Isère (73)
Surface512m²
Coût Total760 480€
Loyer Annuel70 908€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+1 344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 545 000 €
Surface : 512 m²
Prix au m² : 1 064,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 512 m², Bâtiment de 2 étages, 15 Pièces, Année de construction 1900, Duplex, Rez-de-chaussée, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Jardin, Travaux, Etat : à rénover

Maison de village située à Gilly sur Isère d'une surface de plus de 500 m² composée de 3 appartements, une grange, trois caves, un terrain d'agrément d'une surface de 110 m ² une petite maison à rénover d'une surface au sol de 55 m² l'ensemble idéalement situé au coeur du village et à proximité de toutes commodité idéal pour investisseurs foncier la dessus une parcelle de terrain classé en Ua centre du village a proximité de la maison a rénover d'une surface de 925 m² ; idéal promoteur et investisseur

prendre contact avec l'agence laforet albertville pour toute visites

Ville : Gilly-sur-Isère
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.659462, 6.349913
Total : 760 480€
Prix d'acquisition : 545 000€
Travaux : 171 880€
Valeur du bien : 716 880€
Frais de notaire : 43 600€
Coût estimé : 43 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 512m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 5909€/mois
Loyer annuel estimé : 70908€/an
Fourchette totale : 4717€ - 7402€/mois
Fourchette annuelle : 56609€ - 88819€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :760 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 758,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :215,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 973,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :367 032,55€
Coût de l'assurance :64 640,80€
Taxe foncière : 7 090,80€/an
Soit par mois : 590,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 909,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 564,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 344,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 512 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 512 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 64 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 15 chambres (0 chambres mentionnées, donc 15 à estimer)
Quantité: 15 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 15 chambres
Quantité: 15 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la balustrade et des murs de l'escalier
Quantité: escalier complet
Raison: État 3/5 visible - escalier en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :171 880 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 480€
    Isolation combles: 512 m² × 40€/m² = 20480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:96 000€
    Fenêtres double vitrage: 64 fenêtres × 1500€ = 96000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Escalier - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement escalier: 1 escalier complet × 600€ = 600€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gilly-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 128 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 70 908 €/an
Calcul : 5 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 760 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 586 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 171 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 206 933 €
Revenus locatifs : +70 908 €
Charges déductibles : -206 933 €
Résultat foncier Année 1 : -136 025 €(Déficit de 136 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 114 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 053 €/an
Revenus locatifs : +70 908 €
Charges déductibles : -35 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 114624.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 545 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 354 250 €(65% de 545 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 882 €/an
Calcul : 354 250 € × 3,636% = 12 882 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
170 908 €206 957 €25 401 €-136 049 €21 400 €114 649 €114 649 €
272 326 €34 401 €24 725 €37 925 €--76 724 €
373 773 €33 702 €24 025 €40 071 €--36 653 €
475 248 €32 978 €23 302 €42 270 €---
576 753 €32 230 €22 553 €44 523 €---
678 288 €31 456 €21 779 €46 832 €---
779 854 €30 655 €20 979 €49 199 €---
881 451 €29 827 €20 151 €51 624 €---
983 080 €28 971 €19 294 €54 109 €---
1084 742 €28 085 €18 408 €56 657 €---
1186 436 €27 168 €17 492 €59 268 €---
1288 165 €26 221 €16 544 €61 945 €---
1389 929 €25 240 €15 564 €64 688 €---
1491 727 €24 226 €14 550 €67 501 €---
1593 562 €23 178 €13 501 €70 384 €---
1695 433 €22 093 €12 417 €73 340 €---
1797 342 €20 971 €11 295 €76 371 €---
1899 288 €19 810 €10 134 €79 478 €---
19101 274 €18 610 €8 934 €82 664 €---
20103 300 €17 369 €7 692 €85 931 €---
21105 366 €16 084 €6 408 €89 281 €---
22107 473 €14 756 €5 080 €92 717 €---
23109 622 €13 382 €3 706 €96 240 €---
24111 815 €11 961 €2 285 €99 854 €---
25114 051 €10 491 €815 €103 560 €---
TOTAL2 271 205 €780 823 €367 033 €1 490 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 490 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 70 908 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 891 €-6 420 €+21 311 €
2+14 891 €0 €+14 891 €
3+14 891 €0 €+14 891 €
4+14 891 €+1 685 €+13 206 €
5+14 891 €+13 357 €+1 534 €
6+14 891 €+14 050 €+841 €
7+14 891 €+14 760 €+131 €
8+14 891 €+15 487 €-596 €
9+14 891 €+16 233 €-1 342 €
10+14 891 €+16 997 €-2 106 €
11+14 891 €+17 780 €-2 889 €
12+14 891 €+18 583 €-3 692 €
13+14 891 €+19 406 €-4 515 €
14+14 891 €+20 250 €-5 359 €
15+14 891 €+21 115 €-6 224 €
16+14 891 €+22 002 €-7 111 €
17+14 891 €+22 911 €-8 020 €
18+14 891 €+23 843 €-8 952 €
19+14 891 €+24 799 €-9 908 €
20+14 891 €+25 779 €-10 888 €
21+14 891 €+26 784 €-11 893 €
22+14 891 €+27 815 €-12 924 €
23+14 891 €+28 872 €-13 981 €
24+14 891 €+29 956 €-15 065 €
25+14 891 €+31 068 €-16 177 €
Total+372 275 €+447 114 €+-74 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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