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A vendre Appartement type 5 Reims

VilleReims (51)
Surface88m²
Coût Total183 240€
Loyer Annuel12 255€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 681,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé à Reims, rue Desbureaux (51100), cet appartement de 88 m² offre un cadre de vie agréable.

Appartement de type 5 au 4ème étage se compose : d'une entrée, d'un salon séjour lumineux donnant accès a un long balcon, d'une cuisine meublée et équipée, d'un couloir avec rangements donnant sur 3 chambres et un grand dressing. Il dispose également d'une salle de douche, d'un wc séparé et d'une seconde salle de bain

Une cave complètent ce bien, offrant ainsi tout le confort et l'espace nécessaire pour une vie de famille épanouie.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 662 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3200 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 148 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marina VILLEMINOT, Tél. : 0629306324, E-mail : marina.villeminot@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 977753243 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.273265, 4.027295
Total : 183 240€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 23 400€
Valeur du bien : 171 400€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1021€/mois
Loyer annuel estimé : 12255€/an
Fourchette totale : 791€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 9491€ - 15823€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 287,32 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 284 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-53 284€ (-26.5%)
Marge achat-revente :18 044€ (9.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :53,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 963,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 903,35€
Coût de l'assurance :16 033,50€
Taxe foncière : 1 225,50€/an
Soit par mois : 102,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 021,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 255 €/an
Calcul : 1 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 240 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 672 €
Revenus locatifs : +12 255 €
Charges déductibles : -34 672 €
Résultat foncier Année 1 : -22 417 €(Déficit de 22 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 272 €/an
Revenus locatifs : +12 255 €
Charges déductibles : -11 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1017.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 255 €34 678 €6 211 €-22 423 €21 400 €1 023 €1 023 €
212 500 €11 114 €6 047 €1 386 €---
312 750 €10 944 €5 877 €1 806 €---
413 005 €10 768 €5 701 €2 237 €---
513 265 €10 586 €5 519 €2 679 €---
613 531 €10 398 €5 331 €3 133 €---
713 801 €10 203 €5 136 €3 598 €---
814 077 €10 001 €4 934 €4 076 €---
914 359 €9 792 €4 725 €4 566 €---
1014 646 €9 576 €4 509 €5 070 €---
1114 939 €9 353 €4 286 €5 586 €---
1215 238 €9 121 €4 054 €6 116 €---
1315 542 €8 882 €3 815 €6 660 €---
1415 853 €8 634 €3 567 €7 219 €---
1516 170 €8 378 €3 311 €7 793 €---
1616 494 €8 112 €3 046 €8 381 €---
1716 823 €7 838 €2 771 €8 986 €---
1817 160 €7 554 €2 487 €9 606 €---
1917 503 €7 260 €2 193 €10 244 €---
2017 853 €6 955 €1 888 €10 898 €---
2118 210 €6 640 €1 574 €11 570 €---
2218 574 €6 314 €1 248 €12 260 €---
2318 946 €5 977 €910 €12 969 €---
2419 325 €5 628 €561 €13 697 €---
2519 711 €5 267 €200 €14 444 €---
TOTAL392 531 €239 974 €89 903 €152 557 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 574 €-6 420 €+8 994 €
2+2 574 €+109 €+2 465 €
3+2 574 €+542 €+2 032 €
4+2 574 €+671 €+1 903 €
5+2 574 €+804 €+1 770 €
6+2 574 €+940 €+1 634 €
7+2 574 €+1 080 €+1 494 €
8+2 574 €+1 223 €+1 351 €
9+2 574 €+1 370 €+1 204 €
10+2 574 €+1 521 €+1 053 €
11+2 574 €+1 676 €+898 €
12+2 574 €+1 835 €+739 €
13+2 574 €+1 998 €+576 €
14+2 574 €+2 166 €+408 €
15+2 574 €+2 338 €+236 €
16+2 574 €+2 514 €+60 €
17+2 574 €+2 696 €-122 €
18+2 574 €+2 882 €-308 €
19+2 574 €+3 073 €-499 €
20+2 574 €+3 269 €-695 €
21+2 574 €+3 471 €-897 €
22+2 574 €+3 678 €-1 104 €
23+2 574 €+3 891 €-1 317 €
24+2 574 €+4 109 €-1 535 €
25+2 574 €+4 333 €-1 759 €
Total+64 350 €+45 767 €+18 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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