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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleGraulhet (81)
Surface81m²
Coût Total110 960€
Loyer Annuel7 623€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 049,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

Dans une résidence calme de Graulhet, appartement de type 3 bis offrant 81 m2 habitables. Ce dernier dispose d'une lumineuse pièce de vie ouvrant sur un balcon, petite pièce faisant office d'un second salon, une cuisine, deux chambres, une salle de bains, un cellier et enfin un WC. Le bien est équipé d'huisseries en PVC double vitrage et est chauffé par un chauffage central collectif. Ascenseur. Les plus : garage, box et place de parking. L'appartement est actuellement loué 667 euros. Ce bien immobilier vous est proposé par les agences Cadalen immobilier à Graulhet et Lavaur dans le Tarn. Elles sont spécialisées dans la vente, la location et la gestion de biens, disposent de nombreuses opportunités : villa, maison de ville, appartement, immeuble, terrain, à vendre ou à louer. Pour toutes demandes d'informations contacter Philippe Filisetti au [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr. Référence annonce : V4660 Date de réalisation du diagnostic : 10/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.761765, 1.991848
Total : 110 960€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 19 160€
Valeur du bien : 104 160€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7623€/an
Fourchette totale : 524€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 6291€ - 9238€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,93 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 957 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-5 957€ (-6.5%)
Marge achat-revente :-20 003€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 044,84€
Coût de l'assurance :9 709,00€
Taxe foncière : 762,31€/an
Soit par mois : 63,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage central collectif
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - mobilier daté nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 160 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du chauffage central collectif: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité incluses, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres (24 m²): 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres (24 m²): 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon (30 m²): 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger (15 m²): 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 623 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 168 €
Revenus locatifs : +7 623 €
Charges déductibles : -24 168 €
Résultat foncier Année 1 : -16 545 €(Déficit de 16 545 €)
Imputable sur revenu global : 16 545 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 008 €/an
Revenus locatifs : +7 623 €
Charges déductibles : -5 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 615 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 623 €24 171 €3 861 €-16 548 €16 548 €--
27 776 €4 910 €3 760 €2 865 €---
37 931 €4 806 €3 655 €3 125 €---
48 090 €4 698 €3 547 €3 392 €---
58 251 €4 586 €3 435 €3 666 €---
68 417 €4 470 €3 319 €3 947 €---
78 585 €4 349 €3 199 €4 236 €---
88 757 €4 225 €3 074 €4 532 €---
98 932 €4 096 €2 945 €4 836 €---
109 110 €3 962 €2 811 €5 148 €---
119 293 €3 824 €2 673 €5 469 €---
129 478 €3 680 €2 530 €5 798 €---
139 668 €3 532 €2 381 €6 136 €---
149 861 €3 378 €2 227 €6 483 €---
1510 059 €3 219 €2 068 €6 840 €---
1610 260 €3 054 €1 903 €7 206 €---
1710 465 €2 883 €1 732 €7 582 €---
1810 674 €2 706 €1 555 €7 968 €---
1910 888 €2 523 €1 372 €8 365 €---
2011 105 €2 333 €1 182 €8 773 €---
2111 328 €2 136 €985 €9 192 €---
2211 554 €1 932 €782 €9 622 €---
2311 785 €1 721 €571 €10 064 €---
2412 021 €1 503 €352 €10 518 €---
2512 261 €1 276 €126 €10 985 €---
TOTAL244 170 €103 972 €56 045 €140 198 €16 548 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 964 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-4 964 €+6 565 €
2+1 601 €+860 €+741 €
3+1 601 €+938 €+663 €
4+1 601 €+1 018 €+583 €
5+1 601 €+1 100 €+501 €
6+1 601 €+1 184 €+417 €
7+1 601 €+1 271 €+330 €
8+1 601 €+1 360 €+241 €
9+1 601 €+1 451 €+150 €
10+1 601 €+1 544 €+57 €
11+1 601 €+1 641 €-40 €
12+1 601 €+1 739 €-138 €
13+1 601 €+1 841 €-240 €
14+1 601 €+1 945 €-344 €
15+1 601 €+2 052 €-451 €
16+1 601 €+2 162 €-561 €
17+1 601 €+2 275 €-674 €
18+1 601 €+2 390 €-789 €
19+1 601 €+2 510 €-909 €
20+1 601 €+2 632 €-1 031 €
21+1 601 €+2 757 €-1 156 €
22+1 601 €+2 887 €-1 286 €
23+1 601 €+3 019 €-1 418 €
24+1 601 €+3 155 €-1 554 €
25+1 601 €+3 295 €-1 694 €
Total+40 025 €+42 060 €+-2 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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