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Détails du bien

Bien expiré
VilleVizille (38)
Surface84m²
Coût Total142 000€
Loyer Annuel12 283€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 488,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre Conseiller Immobilier Tristan GARNIER / vous propose de découvrir ce charmant appartement T2 en duplex alliant cachet et fonctionnalité idéalement situé en plein centre-ville, dans un environnement privilégié au pied du célèbre Château de Vizille, ce charmant appartement T2 en duplex alliant cachet et fonctionnalité. Dès l'entrée, vous serez séduit par sa spacieuse pièce de vie lumineuse, sublimée par un parquet massif qui apporte chaleur et élégance. La cuisine ouverte, conviviale et moderne, s'intègre parfaitement à l'espace et s'ouvre sur un agréable balcon, idéal pour profiter des beaux jours. Le niveau principal comprend également une salle de bain fonctionnelle. À l'étage, l'espace nuit offre une chambre cosy ainsi qu'un dressing, créant un véritable cocon intime et optimisé. Les atouts : Emplacement exceptionnel en hypercentre Au pied du Château de Vizille et de son parc Belle pièce de vie lumineuse Parquet massif Balcon Duplex avec séparation jour/nuit Dressing Un bien rare sur le secteur, parfait pour un premier achat

Ville : Vizille
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38220
Total : 142 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.19€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 15.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12283€/an
Fourchette totale : 803€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9631€ - 15666€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 533,85€
Coût de l'assurance :12 425,00€
Taxe foncière : 1 228,31€/an
Soit par mois : 102,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 023,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut être rafraîchi.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de l'état des rangements.
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 464 €
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -13 464 €
Résultat foncier Année 1 : -1 181 €(Déficit de 1 181 €)
Imputable sur revenu global : 1 181 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 464 €/an
Revenus locatifs : +12 283 €
Charges déductibles : -6 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 819 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 283 €13 468 €4 743 €-1 185 €1 185 €--
212 529 €6 342 €4 617 €6 187 €---
312 779 €6 211 €4 486 €6 568 €---
413 035 €6 076 €4 351 €6 959 €---
513 296 €5 937 €4 211 €7 359 €---
613 562 €5 792 €4 067 €7 770 €---
713 833 €5 643 €3 917 €8 190 €---
814 109 €5 488 €3 763 €8 622 €---
914 392 €5 328 €3 603 €9 064 €---
1014 679 €5 163 €3 437 €9 517 €---
1114 973 €4 991 €3 266 €9 982 €---
1215 273 €4 815 €3 089 €10 458 €---
1315 578 €4 631 €2 906 €10 946 €---
1415 890 €4 442 €2 717 €11 447 €---
1516 207 €4 246 €2 521 €11 961 €---
1616 531 €4 044 €2 318 €12 488 €---
1716 862 €3 834 €2 109 €13 028 €---
1817 199 €3 618 €1 892 €13 582 €---
1917 543 €3 393 €1 668 €14 150 €---
2017 894 €3 162 €1 436 €14 733 €---
2118 252 €2 922 €1 197 €15 330 €---
2218 617 €2 674 €948 €15 943 €---
2318 989 €2 417 €692 €16 572 €---
2419 369 €2 152 €427 €17 217 €---
2519 757 €1 877 €152 €17 879 €---
TOTAL393 432 €118 667 €68 534 €274 765 €1 185 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 356 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 579 €-356 €+2 935 €
2+2 579 €+1 856 €+723 €
3+2 579 €+1 970 €+609 €
4+2 579 €+2 088 €+491 €
5+2 579 €+2 208 €+371 €
6+2 579 €+2 331 €+248 €
7+2 579 €+2 457 €+122 €
8+2 579 €+2 586 €-7 €
9+2 579 €+2 719 €-140 €
10+2 579 €+2 855 €-276 €
11+2 579 €+2 994 €-415 €
12+2 579 €+3 137 €-558 €
13+2 579 €+3 284 €-705 €
14+2 579 €+3 434 €-855 €
15+2 579 €+3 588 €-1 009 €
16+2 579 €+3 746 €-1 167 €
17+2 579 €+3 908 €-1 329 €
18+2 579 €+4 075 €-1 496 €
19+2 579 €+4 245 €-1 666 €
20+2 579 €+4 420 €-1 841 €
21+2 579 €+4 599 €-2 020 €
22+2 579 €+4 783 €-2 204 €
23+2 579 €+4 972 €-2 393 €
24+2 579 €+5 165 €-2 586 €
25+2 579 €+5 364 €-2 785 €
Total+64 475 €+82 430 €+-17 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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