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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface73m²
Coût Total146 900€
Loyer Annuel10 605€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 232,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 15, Cave, Nombre de WC : 1, Balcon

Entre ville et nature, découvrez ce T3 lumineux de 73 m² situé en étage d'une résidence sécurisée avec gardien et ascenseur. À proximité immédiate du lac Kir et des magnifiques sentiers de la Combe à la Serpent, cet appartement bénéficie d'un balcon, d'un parking couvert, d'une cave et d'un cellier privatif sur le pallier. Un cadre de vie privilégié à proximité de Dijon. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.316397, 5.005678
Total : 146 900€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 139 700€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10605€/an
Fourchette totale : 704€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8449€ - 13313€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360,64 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 326 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-9 326€ (-9.4%)
Marge achat-revente :-47 574€ (-47.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 434,50€
Coût de l'assurance :12 853,75€
Taxe foncière : 1 060,53€/an
Soit par mois : 88,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, rafraîchissement léger
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement du papier peint
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Entrée:700€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Changement papier peint: 300€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 396 €
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -56 396 €
Résultat foncier Année 1 : -45 790 €(Déficit de 45 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 696 €/an
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -6 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24390.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 605 €56 400 €5 126 €-45 795 €21 400 €24 395 €24 395 €
210 817 €6 567 €4 992 €4 251 €--20 144 €
311 034 €6 428 €4 853 €4 606 €--15 538 €
411 254 €6 285 €4 710 €4 970 €--10 568 €
511 480 €6 136 €4 561 €5 344 €--5 225 €
611 709 €5 982 €4 407 €5 727 €---
711 943 €5 822 €4 248 €6 121 €---
812 182 €5 657 €4 082 €6 525 €---
912 426 €5 486 €3 911 €6 940 €---
1012 674 €5 309 €3 734 €7 366 €---
1112 928 €5 125 €3 550 €7 803 €---
1213 186 €4 935 €3 360 €8 252 €---
1313 450 €4 738 €3 163 €8 712 €---
1413 719 €4 534 €2 959 €9 186 €---
1513 994 €4 322 €2 747 €9 671 €---
1614 273 €4 103 €2 528 €10 170 €---
1714 559 €3 876 €2 301 €10 683 €---
1814 850 €3 641 €2 066 €11 209 €---
1915 147 €3 397 €1 823 €11 750 €---
2015 450 €3 145 €1 571 €12 305 €---
2115 759 €2 884 €1 309 €12 875 €---
2216 074 €2 613 €1 039 €13 461 €---
2316 396 €2 333 €758 €14 063 €---
2416 724 €2 043 €468 €14 681 €---
2517 058 €1 742 €167 €15 316 €---
TOTAL339 692 €163 502 €74 435 €176 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €-6 420 €+8 647 €
2+2 227 €0 €+2 227 €
3+2 227 €0 €+2 227 €
4+2 227 €0 €+2 227 €
5+2 227 €0 €+2 227 €
6+2 227 €+151 €+2 076 €
7+2 227 €+1 836 €+391 €
8+2 227 €+1 958 €+269 €
9+2 227 €+2 082 €+145 €
10+2 227 €+2 210 €+17 €
11+2 227 €+2 341 €-114 €
12+2 227 €+2 475 €-248 €
13+2 227 €+2 614 €-387 €
14+2 227 €+2 756 €-529 €
15+2 227 €+2 901 €-674 €
16+2 227 €+3 051 €-824 €
17+2 227 €+3 205 €-978 €
18+2 227 €+3 363 €-1 136 €
19+2 227 €+3 525 €-1 298 €
20+2 227 €+3 691 €-1 464 €
21+2 227 €+3 863 €-1 636 €
22+2 227 €+4 038 €-1 811 €
23+2 227 €+4 219 €-1 992 €
24+2 227 €+4 404 €-2 177 €
25+2 227 €+4 595 €-2 368 €
Total+55 675 €+52 857 €+2 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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