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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleCombs-la-Ville (77)
Surface81m²
Coût Total215 100€
Loyer Annuel14 111€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 407,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m² - MAIRIE

EXCLUSIVITÉ - IDÉAL POUR UNE FAMILLE !!! Nous vous proposons ce bel appartement de type F4 de 81m² env., vendu loué avec locataire en place jusqu'au 10.10.2026. Le loyer actuel est de 1077Euros/mois charges comprises. Situé au 2ème étage d'une résidence calme, bénéficiant d'une bonne exposition, situé proche des écoles élémentaires, collèges et lycées, des commerces et des transports en commun.

Il vous offre : une entrée avec placard, une cuisine aménagée, un séjour/salon avec un accès au balcon couvert, un dégagement avec placard, 3 chambres, un cellier, une grande salle de bain et un WC séparé. Un balcon et un parking privé complète ce bien.

De nombreuses améliorations ont été réalisé : fenêtres partiellement changées en PVC double vitrage, tableau électrique refait... FAIBLES CHARGES.

Posez vos meubles... N'attendez pas pour le visiter !

Avec VAL D'YERRES IMMOBILIER bénéficiez d'un accompagnement personnalisé : nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre acquisition ! Découverte de vos besoins, visites qualifiées, compromis rédigé et signé en agence, présence lors de la signature de l'acte notarié... consultez nos avis clients certifiés OPINION SYSTEM.

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Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre entre Euros et Euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnement compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Bien en copropriété : 62 lots. Montant moyen en quote-part des charges courantes : 1 776Euros/an. Procédure en cours : NC.

Honoraires à charge vendeur.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué. Référence annonce : 6130 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 62 Charges prévisionnelles annuelles : 1776 €

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.668407, 2.555227
Total : 215 100€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 199 500€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14111€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 12483€ - 15951€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 110,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 706,15€
Coût de l'assurance :18 283,50€
Taxe foncière : 1 411,05€/an
Soit par mois : 117,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,00€/mois
Soit par an : 1 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 175,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres restantes par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 111 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 411 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 776 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 340 €
Revenus locatifs : +14 111 €
Charges déductibles : -15 340 €
Résultat foncier Année 1 : -1 229 €(Déficit de 1 229 €)
Imputable sur revenu global : 1 229 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 840 €/an
Revenus locatifs : +14 111 €
Charges déductibles : -10 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 271 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 111 €15 347 €6 928 €-1 236 €1 236 €--
214 393 €10 659 €6 741 €3 734 €---
314 681 €10 465 €6 547 €4 215 €---
414 974 €10 265 €6 347 €4 709 €---
515 274 €10 059 €6 140 €5 215 €---
615 579 €9 845 €5 927 €5 734 €---
715 891 €9 625 €5 706 €6 266 €---
816 209 €9 397 €5 478 €6 812 €---
916 533 €9 161 €5 243 €7 371 €---
1016 863 €8 918 €5 000 €7 945 €---
1117 201 €8 667 €4 749 €8 534 €---
1217 545 €8 407 €4 489 €9 137 €---
1317 896 €8 139 €4 221 €9 756 €---
1418 253 €7 862 €3 944 €10 391 €---
1518 619 €7 576 €3 658 €11 043 €---
1618 991 €7 280 €3 362 €11 711 €---
1719 371 €6 975 €3 057 €12 396 €---
1819 758 €6 659 €2 741 €13 099 €---
1920 153 €6 333 €2 415 €13 820 €---
2020 556 €5 997 €2 078 €14 560 €---
2120 968 €5 649 €1 730 €15 319 €---
2221 387 €5 289 €1 371 €16 098 €---
2321 815 €4 918 €1 000 €16 897 €---
2422 251 €4 534 €616 €17 717 €---
2522 696 €4 138 €220 €18 558 €---
TOTAL451 965 €202 166 €99 706 €249 799 €1 236 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 371 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 963 €-371 €+3 334 €
2+2 963 €+1 120 €+1 843 €
3+2 963 €+1 265 €+1 698 €
4+2 963 €+1 413 €+1 550 €
5+2 963 €+1 564 €+1 399 €
6+2 963 €+1 720 €+1 243 €
7+2 963 €+1 880 €+1 083 €
8+2 963 €+2 044 €+919 €
9+2 963 €+2 211 €+752 €
10+2 963 €+2 384 €+579 €
11+2 963 €+2 560 €+403 €
12+2 963 €+2 741 €+222 €
13+2 963 €+2 927 €+36 €
14+2 963 €+3 117 €-154 €
15+2 963 €+3 313 €-350 €
16+2 963 €+3 513 €-550 €
17+2 963 €+3 719 €-756 €
18+2 963 €+3 930 €-967 €
19+2 963 €+4 146 €-1 183 €
20+2 963 €+4 368 €-1 405 €
21+2 963 €+4 596 €-1 633 €
22+2 963 €+4 829 €-1 866 €
23+2 963 €+5 069 €-2 106 €
24+2 963 €+5 315 €-2 352 €
25+2 963 €+5 567 €-2 604 €
Total+74 075 €+74 940 €+-865 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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