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Maison à vendre

VilleSalvetat-sur-Agout (34)
Surface150m²
Coût Total225 250€
Loyer Annuel13 069€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, 5 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

La Salvetat -sur -Agout :jolie maison 5 piéces Ref:70912FD La Salvetat-sur-Agout: Lovée au sein d'un environnement exceptionnel sur un terrain d'environ 1200m2 jolie maison en R+1 d'environ 150 m2 comprenant 5 pièces, quatre chambres dont deux en rez de jardin puis à l'étage un séjour avec poêle à bois /cuisine , et une salle de bain. Un garage complète le tout. Idéale pour une vie à l'année ou pour des vacances réussies (randonnées, centres équestres, lacs, commodités à 10 minutes en voiture) cette jolie maison n'attend que votre touche personnelle ou vos valises ! Florence DIOT Honoraires à la charge du vendeur - Florence DIOT - Agent commercial - EI - RSAC 814 676 276 / Béziers

Ville : Salvetat-sur-Agout
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34330
Coordonnées : 43.595570, 2.698492
Total : 225 250€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 63 250€
Valeur du bien : 213 250€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13069€/an
Fourchette totale : 803€ - 1477€/mois
Fourchette annuelle : 9637€ - 17722€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 334 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-58 334€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-16 916€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 165,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 634,58€
Coût de l'assurance :16 893,75€
Taxe foncière : 1 306,86€/an
Soit par mois : 108,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 250 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€/fenêtre = 19000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (remplacement sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salvetat-sur-Agout (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 069 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 682 €
Revenus locatifs : +13 069 €
Charges déductibles : -72 682 €
Résultat foncier Année 1 : -59 613 €(Déficit de 59 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 432 €/an
Revenus locatifs : +13 069 €
Charges déductibles : -9 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38213.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 069 €72 689 €7 456 €-59 620 €21 400 €38 220 €38 220 €
213 330 €9 240 €7 257 €4 090 €--34 130 €
313 597 €9 034 €7 051 €4 563 €--29 567 €
413 869 €8 821 €6 838 €5 048 €--24 519 €
514 146 €8 600 €6 618 €5 546 €--18 974 €
614 429 €8 372 €6 390 €6 056 €--12 917 €
714 717 €8 137 €6 154 €6 581 €--6 337 €
815 012 €7 893 €5 911 €7 119 €---
915 312 €7 641 €5 659 €7 671 €---
1015 618 €7 381 €5 398 €8 237 €---
1115 931 €7 111 €5 129 €8 819 €---
1216 249 €6 833 €4 850 €9 416 €---
1316 574 €6 545 €4 562 €10 029 €---
1416 906 €6 247 €4 265 €10 659 €---
1517 244 €5 939 €3 957 €11 305 €---
1617 589 €5 621 €3 638 €11 968 €---
1717 940 €5 292 €3 309 €12 649 €---
1818 299 €4 951 €2 969 €13 348 €---
1918 665 €4 599 €2 617 €14 066 €---
2019 039 €4 235 €2 253 €14 803 €---
2119 419 €3 859 €1 876 €15 560 €---
2219 808 €3 470 €1 487 €16 338 €---
2320 204 €3 067 €1 085 €17 136 €---
2420 608 €2 651 €669 €17 957 €---
2521 020 €2 221 €239 €18 799 €---
TOTAL418 592 €220 450 €107 635 €198 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 744 €-6 420 €+9 164 €
2+2 744 €0 €+2 744 €
3+2 744 €0 €+2 744 €
4+2 744 €0 €+2 744 €
5+2 744 €0 €+2 744 €
6+2 744 €0 €+2 744 €
7+2 744 €0 €+2 744 €
8+2 744 €+235 €+2 509 €
9+2 744 €+2 301 €+443 €
10+2 744 €+2 471 €+273 €
11+2 744 €+2 646 €+98 €
12+2 744 €+2 825 €-81 €
13+2 744 €+3 009 €-265 €
14+2 744 €+3 198 €-454 €
15+2 744 €+3 391 €-647 €
16+2 744 €+3 590 €-846 €
17+2 744 €+3 795 €-1 051 €
18+2 744 €+4 004 €-1 260 €
19+2 744 €+4 220 €-1 476 €
20+2 744 €+4 441 €-1 697 €
21+2 744 €+4 668 €-1 924 €
22+2 744 €+4 901 €-2 157 €
23+2 744 €+5 141 €-2 397 €
24+2 744 €+5 387 €-2 643 €
25+2 744 €+5 640 €-2 896 €
Total+68 600 €+59 443 €+9 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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