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Détails du bien

VilleTardets-Sorholus (64)
Surface54.77m²
Coût Total96 400€
Loyer Annuel4 899€
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 54.77 m²
Prix au m² : 912,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A V E N D R E Véritable petit cocon niché au deuxième étage d'une copropriété calme en plein centre-ville de Tardets, cet appartement de type T3 séduira immédiatement les amateurs de charme et de praticité. Idéalement situé à deux pas de tous les commerces, il offre un cadre de vie des plus agréables, complété par une mezzanine très pratique en duplex pour optimiser le rangement. Le bien dispose d'un fort potentiel et nécessite quelques travaux de décoration et de mise aux normes électriques, ce qui en fait une opportunité parfaite pour un premier achat immobilier ou un projet d'investissement locatif réussi. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1887.0 € et 2553.0 € indexées aux années 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-belharra-mauleon.com/mentions_legales/

Ville : Tardets-Sorholus
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64470
Coordonnées : 43.118156, -0.863357
Total : 96 400€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 92 400€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.77m²
Loyer prédit : 7.45€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4899€/an
Fourchette totale : 319€ - 522€/mois
Fourchette annuelle : 3832€ - 6264€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :650,61 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :35 634 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+14 366€ (+40.3%)
Marge achat-revente :-60 766€ (-170.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 064,25€
Coût de l'assurance :8 435,00€
Taxe foncière : 489,91€/an
Soit par mois : 40,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 408,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54.77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 60€/m² = 300€, Douche et lavabo: 1700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tardets-Sorholus (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 899 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 415 €
Revenus locatifs : +4 899 €
Charges déductibles : -46 415 €
Résultat foncier Année 1 : -41 516 €(Déficit de 41 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 015 €/an
Revenus locatifs : +4 899 €
Charges déductibles : -4 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 884 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20116.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 899 €46 418 €3 191 €-41 519 €21 400 €20 119 €20 119 €
24 997 €3 933 €3 106 €1 064 €--19 055 €
35 097 €3 845 €3 018 €1 252 €--17 803 €
45 199 €3 754 €2 926 €1 445 €--16 358 €
55 303 €3 659 €2 832 €1 644 €--14 715 €
65 409 €3 562 €2 735 €1 847 €--12 867 €
75 517 €3 461 €2 634 €2 056 €--10 811 €
85 628 €3 357 €2 530 €2 271 €--8 541 €
95 740 €3 249 €2 422 €2 491 €--6 050 €
105 855 €3 138 €2 310 €2 717 €--3 332 €
115 972 €3 022 €2 195 €2 950 €--383 €
126 091 €2 903 €2 076 €3 188 €---
136 213 €2 780 €1 953 €3 433 €---
146 338 €2 652 €1 825 €3 685 €---
156 464 €2 521 €1 693 €3 944 €---
166 594 €2 384 €1 557 €4 209 €---
176 725 €2 243 €1 416 €4 482 €---
186 860 €2 098 €1 270 €4 762 €---
196 997 €1 947 €1 120 €5 050 €---
207 137 €1 791 €964 €5 346 €---
217 280 €1 630 €803 €5 649 €---
227 425 €1 464 €636 €5 962 €---
237 574 €1 292 €464 €6 282 €---
247 725 €1 114 €286 €6 612 €---
257 880 €929 €102 €6 951 €---
TOTAL156 920 €109 147 €46 064 €47 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 029 €-6 420 €+7 449 €
2+1 029 €0 €+1 029 €
3+1 029 €0 €+1 029 €
4+1 029 €0 €+1 029 €
5+1 029 €0 €+1 029 €
6+1 029 €0 €+1 029 €
7+1 029 €0 €+1 029 €
8+1 029 €0 €+1 029 €
9+1 029 €0 €+1 029 €
10+1 029 €0 €+1 029 €
11+1 029 €0 €+1 029 €
12+1 029 €+957 €+72 €
13+1 029 €+1 030 €-1 €
14+1 029 €+1 106 €-77 €
15+1 029 €+1 183 €-154 €
16+1 029 €+1 263 €-234 €
17+1 029 €+1 345 €-316 €
18+1 029 €+1 429 €-400 €
19+1 029 €+1 515 €-486 €
20+1 029 €+1 604 €-575 €
21+1 029 €+1 695 €-666 €
22+1 029 €+1 788 €-759 €
23+1 029 €+1 885 €-856 €
24+1 029 €+1 984 €-955 €
25+1 029 €+2 085 €-1 056 €
Total+25 725 €+14 447 €+11 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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