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Détails du bien

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface184m²
Coût Total247 120€
Loyer Annuel21 846€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 891,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CHALON-SUR-SAONE - Situé dans le centre historique chalonnais, entre la place du Châtelet et la place de l'hotel de ville, laissez-vous envahir par le charme incroyable de cet appartement atypique offrant volumes, vitraux, poutres, tommettes, cheminée .. D'une surface habitable de 184,52m2 loi Carrez, cet appartement à rénover comprend un vaste hall d'entrée, séjour cheminée, salle à manger, cuisine, 2 chambres, une chambre avec salle d'eau et une chambre mezzanine avec salle de bains, salle de bains/WC, WC, chaufferie, rangements et dégagements - Cave - Chauffage individuel au gaz - Possibilité d'acquérir un garage fermée à 150 m au prix de 13.000 € - Copropriété de 145 lots dont 94 appartements - Charges courantes annuelles : 2.168.83 € (entretien des communs, assurance..) - Prix : 164.000 € - honoraires 6 % TTC inclus charge acquéreur de soit de 154.160 € hors honoraires -

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Total : 247 120€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 70 000€
Valeur du bien : 234 000€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1821€/mois
Loyer annuel estimé : 21846€/an
Fourchette totale : 1448€ - 2290€/mois
Fourchette annuelle : 17371€ - 27475€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 229,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :72,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 301,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 640,96€
Coût de l'assurance :21 623,00€
Taxe foncière : 2 184,64€/an
Soit par mois : 182,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,74€/mois
Soit par an : 2 168,83€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 820,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 664,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 184 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du parquet et peinture des murs et plafonds
Quantité: 55 m² (25 m² + 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé et décoration ancienne
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 000 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:16 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:5 200€
    Rénovation parquet: 55 m² × 50€ = 2750€, Peinture murs et plafonds: 55 m² × 30€ = 1650€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 900€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€ = 9000€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 846 €/an
Calcul : 1 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 120 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 185 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 169 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 612 €
Revenus locatifs : +21 846 €
Charges déductibles : -83 612 €
Résultat foncier Année 1 : -61 765 €(Déficit de 61 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 612 €/an
Revenus locatifs : +21 846 €
Charges déductibles : -13 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40365.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 846 €83 620 €8 401 €-61 773 €21 400 €40 373 €40 373 €
222 283 €13 398 €8 180 €8 885 €--31 488 €
322 729 €13 168 €7 950 €9 561 €--21 927 €
423 184 €12 931 €7 712 €10 253 €--11 674 €
523 647 €12 685 €7 466 €10 963 €--712 €
624 120 €12 430 €7 212 €11 690 €---
724 603 €12 167 €6 948 €12 436 €---
825 095 €11 894 €6 676 €13 201 €---
925 597 €11 612 €6 393 €13 985 €---
1026 108 €11 320 €6 101 €14 789 €---
1126 631 €11 017 €5 799 €15 613 €---
1227 163 €10 705 €5 486 €16 459 €---
1327 707 €10 381 €5 163 €17 326 €---
1428 261 €10 046 €4 827 €18 215 €---
1528 826 €9 699 €4 481 €19 127 €---
1629 402 €9 340 €4 122 €20 062 €---
1729 990 €8 969 €3 750 €21 022 €---
1830 590 €8 584 €3 366 €22 006 €---
1931 202 €8 186 €2 968 €23 016 €---
2031 826 €7 775 €2 556 €24 051 €---
2132 463 €7 348 €2 130 €25 114 €---
2233 112 €6 907 €1 689 €26 204 €---
2333 774 €6 451 €1 233 €27 323 €---
2434 450 €5 979 €760 €28 471 €---
2535 139 €5 490 €271 €29 649 €---
TOTAL699 746 €322 101 €121 641 €377 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 588 €-6 420 €+11 008 €
2+4 588 €0 €+4 588 €
3+4 588 €0 €+4 588 €
4+4 588 €0 €+4 588 €
5+4 588 €0 €+4 588 €
6+4 588 €+3 293 €+1 295 €
7+4 588 €+3 731 €+857 €
8+4 588 €+3 960 €+628 €
9+4 588 €+4 195 €+393 €
10+4 588 €+4 437 €+151 €
11+4 588 €+4 684 €-96 €
12+4 588 €+4 938 €-350 €
13+4 588 €+5 198 €-610 €
14+4 588 €+5 464 €-876 €
15+4 588 €+5 738 €-1 150 €
16+4 588 €+6 019 €-1 431 €
17+4 588 €+6 307 €-1 719 €
18+4 588 €+6 602 €-2 014 €
19+4 588 €+6 905 €-2 317 €
20+4 588 €+7 215 €-2 627 €
21+4 588 €+7 534 €-2 946 €
22+4 588 €+7 861 €-3 273 €
23+4 588 €+8 197 €-3 609 €
24+4 588 €+8 541 €-3 953 €
25+4 588 €+8 895 €-4 307 €
Total+114 700 €+113 294 €+1 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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