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Maison à vendre

VilleGoulles (19)
Surface272m²
Coût Total345 590€
Loyer Annuel20 654€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 254 880 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 937,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 4 chambres, Jardin, Piscine

15/20 mn d'Argentat, à la campagne, avec commerces de proximité accessible à pied (épicerie-boulangerie, café-restaurant), grande maison familiale, quatre chambres dont deux avec salle d'eau ou bains privatives, gîte T3, cave, piscine. Beaucoup de caractère. Parquets, cheminées, ardoises, etc.. Environ 1 900 m² terrain Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Goulles
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19430
Coordonnées : 45.021218, 2.086892
Total : 345 590€
Prix d'acquisition : 254 880€
Travaux : 70 320€
Valeur du bien : 325 200€
Frais de notaire : 20 390€
Coût estimé : 20 390€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1721€/mois
Loyer annuel estimé : 20654€/an
Fourchette totale : 1310€ - 2261€/mois
Fourchette annuelle : 15724€ - 27131€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :272 000 €
Prix d'achat :254 880 €
Décote à l'achat :-17 120€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-73 590€ (-27.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :86,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 788,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 138,44€
Coût de l'assurance :25 919,25€
Taxe foncière : 2 065,44€/an
Soit par mois : 172,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 721,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 960,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 464 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 272 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 320 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 320€
    Isolation toiture/combles: 272 m² × 60€/m² = 16320€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€/fenêtre = 20400€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Revêtement sol - Parquet flottant:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine: 15 m² × 500€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 0€ inclus
  • Électricité - Mise aux normes:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 0€ inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Goulles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 654 €/an
Calcul : 1 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 590 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 037 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 851 €
Revenus locatifs : +20 654 €
Charges déductibles : -84 851 €
Résultat foncier Année 1 : -64 197 €(Déficit de 64 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 531 €/an
Revenus locatifs : +20 654 €
Charges déductibles : -14 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42796.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 254 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 672 €(65% de 254 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 024 €/an
Calcul : 165 672 € × 3,636% = 6 024 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 654 €84 862 €11 440 €-64 208 €21 400 €42 808 €42 808 €
221 067 €14 236 €11 134 €6 831 €--35 977 €
321 489 €13 920 €10 818 €7 569 €--28 408 €
421 919 €13 593 €10 491 €8 325 €--20 083 €
522 357 €13 255 €10 153 €9 102 €--10 981 €
622 804 €12 906 €9 803 €9 898 €--1 083 €
723 260 €12 544 €9 442 €10 716 €---
823 725 €12 170 €9 068 €11 555 €---
924 200 €11 784 €8 682 €12 416 €---
1024 684 €11 384 €8 282 €13 300 €---
1125 178 €10 971 €7 869 €14 207 €---
1225 681 €10 544 €7 442 €15 137 €---
1326 195 €10 102 €7 000 €16 093 €---
1426 719 €9 645 €6 543 €17 074 €---
1527 253 €9 173 €6 070 €18 080 €---
1627 798 €8 684 €5 582 €19 114 €---
1728 354 €8 179 €5 077 €20 175 €---
1828 921 €7 657 €4 555 €21 264 €---
1929 500 €7 117 €4 015 €22 383 €---
2030 090 €6 558 €3 456 €23 531 €---
2130 691 €5 981 €2 879 €24 710 €---
2231 305 €5 384 €2 282 €25 921 €---
2331 931 €4 767 €1 664 €27 165 €---
2432 570 €4 128 €1 026 €28 442 €---
2533 221 €3 468 €366 €29 753 €---
TOTAL661 567 €313 014 €165 138 €348 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 337 €-6 420 €+10 757 €
2+4 337 €0 €+4 337 €
3+4 337 €0 €+4 337 €
4+4 337 €0 €+4 337 €
5+4 337 €0 €+4 337 €
6+4 337 €0 €+4 337 €
7+4 337 €+2 890 €+1 447 €
8+4 337 €+3 467 €+870 €
9+4 337 €+3 725 €+612 €
10+4 337 €+3 990 €+347 €
11+4 337 €+4 262 €+75 €
12+4 337 €+4 541 €-204 €
13+4 337 €+4 828 €-491 €
14+4 337 €+5 122 €-785 €
15+4 337 €+5 424 €-1 087 €
16+4 337 €+5 734 €-1 397 €
17+4 337 €+6 052 €-1 715 €
18+4 337 €+6 379 €-2 042 €
19+4 337 €+6 715 €-2 378 €
20+4 337 €+7 059 €-2 722 €
21+4 337 €+7 413 €-3 076 €
22+4 337 €+7 776 €-3 439 €
23+4 337 €+8 149 €-3 812 €
24+4 337 €+8 533 €-4 196 €
25+4 337 €+8 926 €-4 589 €
Total+108 425 €+104 566 €+3 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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